Ces dépréciations que l'immobilier doit à la crise

"[La crise sanitaire] a lourdement affecté le secteur immobilier commercial" selon Carine Tourneur, responsable de la ligne de services évaluation du cabinet de conseil en gouvernance, gestion des risques et conformité Duff & Phelps, détenu par le groupe Kroll. En effet, la pandémie, en confirmant l'usage de l'e-commerce, oblige les foncières à revoir à la baisse leurs perspectives de performances de leurs actifs immobiliers. C'est le cas d'une majeure du secteur, Unibail-Rodamco-Westfield qui enregistre la deuxième plus forte dépréciation de goodwill (1,6 million d'euros) des groupes appartenant au CAC 40 selon une étude annuelle du cabinet Duff & Phelps, une perte de valeur qui concerne en particulier sa filiale Westfield, acquise aux États-Unis en 2018. Plus généralement, le secteur de l'immobilier a contribué à hauteur de 24,4 % aux dépréciations de goodwill des 40 plus importantes capitalisations boursières de France.

Il est à noter que le goodwill aussi appelé “survaleur” ou "écart d'acquisition" est la différence entre la valeur d’acquisition d'une société et sa valeur économique (actif net du bilan). Cette survaleur est donc revue à la baisse lorsqu’il apparaît que les performances à venir de l’entreprise ne seront pas aussi bonnes que ce qui était escompté. Elle est donc réévaluée à la hausse ou à la baisse à l'issue de chaque année fiscale.

Le secteur du BTP et du génie civil a lui aussi été, selon le critère de dépréciation du goodwill, affecté par la crise d'après le cabinet, puisque sa part dans les dépréciations est passée en 2020 de 3,2 % à 5,5 %. Le groupe Saint Gobain comptabilise ainsi, au titre de l'exercice 2021, une diminution de son goodwill de 201 millions d'euros.

Ces pertes de valeur demeurent, en cumulé, cependant contenues. Lors des crises précédentes, les dépréciations de goodwill avaient tendance à fortement augmenter, elles s'élevaient en 2013 à 10,5 milliards d’euros. Cette fois-ci, tandis que l'on aurait pu s’attendre à une forte revue à la baisse par les entreprises de leurs perspectives de rentabilité futures, il n'en est rien. L’écart cumulé d’acquisition des entreprises de l'indice phare de la Bourse de Paris en 2020 s’élève à 6,5 milliards d’euros selon l’étude. Si cela représente plus du double de celui de l'année 2019 (3,9 milliards d’euros), ce niveau demeure inférieur à celui de 2018 (9,9 milliards d’euros).

Et parmi ces dépréciations, une grande partie (un peu moins de la moitié) n'est pas liée à des incidences de la pandémie. C'est notamment le cas des réévaluations de goodwill du secteur bancaire (banque et assurance) qui compte pour un quart des dépréciations de 2020. En effet, les grandes banques françaises continuent de revoir à la baisse leurs performances à venir dans un contexte de faibles taux d'intérêt et de forte concurrence opposée par les banques en ligne. Le Crédit Agricole enregistre ainsi une dépréciation de 903 millions d’euros et la Société Générale de 684 millions d’euros, soit respectivement les 3e et 4e plus fortes diminutions de goodwill.

La plus forte revue d'écart d'acquisition enregistrée en 2020 revient cependant au groupe Engie (2,1 milliards d’euros), conséquence du changement de perspectives de ses centrales nucléaires en Belgique étant donné la décision de la Cour constitutionnelle belge d'annuler la loi permettant l'extension de la durée de vie de ces centrales.