Activité locative record pour Gecina / Mais les prix des bureaux parisiens reculent

Tout le monde n’est pas logé à la même enseigne face à la crise du marché immobilier. Gecina, la première foncière de bureau en Europe vient par exemple de connaître une activité locative record au troisième trimestre. Ses loyers bruts ont progressé de 7,3% sur la période à périmètre courant, et de 6,1% à périmètre constant. Une évolution portée par les effets combinés de la hausse du taux d’occupation (93,6% au 30 septembre), de l’indexation progressive des loyers à la date anniversaire des baux, et d’une réversion locative – soit l’écart de loyer à la renégociation des baux à leur échéance que ce soit avec le locataire existant ou un nouveau – toujours particulièrement élevée. Celle-ci s'élève à 26% dans les bureaux parisiens de Gecina.

L’activité de la foncière a été portée aussi par la commercialisation de 52 000 mètres carrés sur le trimestre, pour un total de 136 000 mètres carrés sur neuf mois. Des transactions qui incluent des commercialisations emblématiques au cœur de Paris avec des loyers prime dans le Quartier central des affaires (QCA) parisien, autour de 1 000 euros du mètre carré par an. Gecina a notamment commercialisé l’intégralité de l’immeuble du 35 boulevard des Capucines ou encore de celui situé au 24-26 rue Saint-Dominique, venant compléter la liste des immeubles récemment commercialisés sur ces niveaux de loyers (au 3 place de l’Opéra, au 16 rue Capucines et au 44 de l’avenue des Champs Elysées). Quant au pipeline de projets à livrer, l’intégralité des livraisons d’immeubles sur 2023 et 2024 ont déjà commercialisées ou précommercialisées.

Conséquence de cette très solide performance opérationnelle réalisée grâce à l’excellente tenue des marchés locatifs dans ses zones de prédilection, le groupe a réitéré ses objectifs de rentabilité. Il vise ainsi toujours en 2023 un résultat récurrent net part du groupe entre 5,90 euros et 6 euros par action, en croissance de 6% à 8%.

Tout n’est idyllique cependant. "En valeur absolue, le chiffre d'affaires continue de croître au troisième trimestre, mais la dynamique organique s'érode", observe le cabinet de recherche indépendant AlphaValue. Sur le segment bureaux (le groupe dispose aussi d’une petite activité logement), la croissance des loyers à périmètre constant a atteint 6,5% sur neuf mois, ce qui masque en effet un léger ralentissement à 4,5% de croissance au troisième trimestre.

En termes de cessions, après la vente record du flagship store Louis Vuitton des Champs-Elysées au premier semestre, Gecina a réalisé des cessions d'actifs supplémentaires au troisième trimestre à des prix toujours supérieurs (de près de 8%) à leurs valeurs comptables, pour un montant de 111 millions d’euros. Des opérations qui renforcent le bilan du groupe dans un environnement de marché de l’investissement qui fonctionne au ralenti.

Les prix obtenus par Gecina ne constituent évidemment pas une généralité dans le secteur. Comme le souligne AlphaValue, "cela reflète l'attractivité de certains actifs trophées et rappelle qu'il n'existe pas de lien totalement proportionnel entre taux d'intérêt et prix de marché pour les biens d'exception". Mais ne doit pas occulter le fait que la baisse des prix des bureaux parisiens a bel et bien commencé, les dernières chiffres d’Immostat indiquant un recul des prix de 15% en glissement annuel et de 6% en séquentiel au troisième trimestre 2023.