Covivio va poursuivre le rééquilibrage de son portefeuille / Le groupe vise une répartition idéale entre bureaux, résidentiel et hôtellerie

Covivio n’aura bientôt plus pour seule particularité d’avoir le modèle économique le plus diversifié des grandes sociétés immobilières françaises. Ce sera aussi le plus équilibré. Tout à la fois foncière de bureaux, résidentielle et hôtelière, l’ex-Foncières des régions affichait fin juin un patrimoine composé à 50% de bureaux, à 30% de logements, et à 20% d’hôtels, celui-ci traduisant déjà une évolution importante en quelques années.

Le virage a été pris lors de la survenue de la pandémie de COVID-19 en 2020, celle-ci ayant contraint le marché immobilier de bureaux à s’adapter rapidement à l'essor du télétravail et aux nouvelles attentes des entreprises en matière d'espaces de travail. Un défi auquel Covivio s’est retrouvé assez exposé compte tenu d’un patrimoine composé à l’époque de 60 % de bureaux, 25 % de logements et seulement 15 % d’hôtels.

La recomposition du portefeuille amorcée depuis lors va se poursuivre. "Nous voulons continuer à aller dans cette direction", a affirmé Christophe Kullman, le directeur général de Covivio à l’occasion du Capital Markets Day que le groupe organisait jeudi à son siège parisien de L’Atelier.

Bilan solide

Lors du précédent Capital Markets Day, organisé en 2022 à Berlin dans un contexte de taux d’intérêt tendus, "l’enjeu principal était de préserver un bilan solide", a rappelé le dirigeant. Depuis, le groupe a réussi à mener à bien un ambitieux programme de cessions d’actifs, totalisant 1,5 milliard d’euros. Ce plan a concerné ses trois classes d’actifs, mais a particulièrement ciblé les bureaux, pour un montant d’un milliard d’euros. Ces efforts ont permis à Covivio de réduire progressivement son ratio de levier, désormais tout proche de la limite des 40 % (40,3 % à fin juin 2024), seuil stratégique que le groupe s’est fixé comme référence.

Sur cette question clé, "nous avons pour objectif d’abaisser notre LTV (Loan-to-Value) en dessous de 40 %", a assuré jeudi Christophe Kullman. "Dans le même temps, nous conservons la même maturité de la dette, proche de cinq ans ", tandis que le ratio de dette nette sur Ebitda (excédent brut d’exploitation), qui était de 12,1 fin juin, " continuera d’être réduit au cours des prochains trimestres ", a-t-il ajouté.

La rotation du portefeuille, tout en ayant permis de conserver un bilan sain, ne s’est pas faite au détriment de la croissance. Au cours des deux dernières années, Covivio a enregistré une augmentation moyenne de ses revenus de 13,6 %, chiffre à comparer à une inflation de 8 %. "La croissance des loyers a donc été plus forte que l'inflation ", a souligné le dirigeant, ce qui a permis d'augmenter les bénéfices.

Covivio a ainsi confirmé jeudi son objectif de résultat net récurrent autour de 460 millions d’euros pour 2024, en croissance de 6% par rapport à 2023, un objectif qui avait été relevé en juillet, grâce notamment aux retombées du renforcement dans les hôtels.

Renforcement majeur en hôtellerie

L’année 2024 sera d’ailleurs à marquer d’une pierre blanche dans ce domaine, puisque, après avoir racheté en avril la participation de Generali dans sa filiale dédiée à hôtellerie, Covivio est sur le point de boucler son opération d’échange d’actifs et de remembrement avec AccorInvest, qui devrait lui apporter 11 millions d’euros de revenus supplémentaires en 2025.

Le but affiché par le groupe est que les trois classes d’actifs (hôtels, logements, bureaux) représentent à terme 33% chacune de son patrimoine à l’horizon 2030. Parallèlement au renforcement de l’hôtellerie, Covivio va continuer de mettre l’accent sur la centralité de son portefeuille de bureaux. "Aujourd'hui, 69 % de notre portefeuille est situé en centre-ville, contre 59 % il y a quatre ans, et nous voulons continuer à aller dans cette direction", a indiqué Christophe Kullmann.

Quant à l’activité résidentielle, l'objectif est de "continuer à mettre l'accent sur Berlin, la ville où nous voulons être le plus présents à l'avenir ". Ce qui est déjà le cas au demeurant, la capitale allemande représentant 57 % du portefeuille de logements de la société foncière.