Covivio boucle l’opération Generali / Un rééquilibrage du portefeuille vers l’hôtellerie aux vertus positives

Le bouclage annoncé vendredi par Covivio de l’acquisition des 8,3 % du capital de sa filiale Covivio Hotels détenus par l’assureur italien Generali, marque sinon un tournant, du moins une étape significative de la stratégie de l’une des grandes foncières françaises. Son patrimoine (part du groupe) de 15 milliards d’euros (non loin des 17,1 milliards d’euros de Gecina par exemple) s’en trouve en effet sensiblement rééquilibré par ce biais au bénéfice de l’hôtellerie à côté de ses deux autres composantes que sont le bureau et le résidentiel en Allemagne.

Pourquoi cette opération ? "Sur le long terme, l’hôtellerie est une activité qui sur performe l’inflation de façon régulière" et en croissance, a rappelé Christophe Kullmann, le directeur général, lors de l’assemblée générale des actionnaires du groupe qui se tenait mercredi. Outre le rééquilibrage de classe d’actifs qu’elle entraîne, la transaction va également se répercuter favorablement sur les indicateurs financiers du groupe, étant tout à la fois relutive sur les résultats, avec aussi un effet positif sur l’endettement.

Effet relutif

" Les actionnaires de Covivio bénéficieront d’une relution symbolique de 1 % du bénéfice par action sur la seule opération Generali et de 5 % en cas d’acquisition des 48 % restants du capital de Covivio Hotels ", observe le cabinet de recherche indépendant AlphaValue. Puisqu’en portant sa participation à 52,2 % dans sa filiale Covivio Hotels, l’opération avec Generali a fait franchir au groupe un seuil réglementaire l’obligeant à lancer une offre sur le restant du capital. Celle-ci interviendra courant juin.

Par ailleurs, "compte tenu des effets de consolidation imputables au différentiel de levier entre les deux structures (le ratio loan to value est de 45 % pour Covivio et de 35 % pour Covivio Hotels), l’actionnaire constatera, à première vue, une relative amélioration du profil consolidé de Covivio", poursuit AlphaValue, tandis que "Covivio disposera d’un meilleur accès à la trésorerie de sa filiale".

Forte reprise post-Covid

D’un point de vue opérationnel, l’exposition du portefeuille de Covivio à l’hôtellerie passe ainsi immédiatement de 17 % à 20 % et pourrait atteindre jusqu’à 32 % si le groupe venait à contrôler 100 % du capital de sa filiale. Une évolution qui intervient alors que le secteur vient de connaître une reprise importante. Depuis la crise du Covid, "le rebond a été extraordinaire puisque nous avons aujourd’hui dépassé les chiffres de 2019" a souligné Christophe Cullman devant les actionnaires. Et ce "sur toutes nos classes d’actifs ", a-t-il ajouté, qu’il s’agisse des hôtels en loyers fixes (avec une composante variable liée à l’évolution de l’activité), des hôtels loués à Accor Invest, dont le loyer est à 100 % indexé sur l’évolution du chiffre d’affaires, "mais aussi sur la partie de nos hôtels en murs et fond dont l’EBITDA a progressé de 19 % en 2023", a-t-il précisé.

Dans l’histoire de Covivio, l’opération avec Generali marque la poursuite de l’augmentation continuelle de l’exposition de son portefeuille à l’hôtellerie. Depuis la création il y a 20 ans de Covivio Hotels, le groupe n’a eu de cesse de développer le patrimoine de sa filiale, "de 1,4 milliard d’euros à l’origine, à 6 milliards d’euros aujourd’hui ", a souligné Christophe Kullman. Et ce tout en montant progressivement à son capital. Si bien que "notre exposition à ce secteur activité sera passée de 300 millions d’euros en 2005 à près de 3 milliards d’euros aujourd’hui", a ajouté le dirigeant.