L’empire autrichien de l’immobilier Signa s’effondre / Une chute précipitée par les taux variables

La crise immobilière mondiale a fait une nouvelle victime. Signa, la holding du magnat autrichien René Benko s’est déclarée mercredi en faillite, épilogue de plusieurs semaines d’une recherche infructueuse de financement. Avec une dette de 13 milliards d’euros (sur la base des informations disponibles), le groupe connu pour ses participations dans des biens prestigieux tels que le Chrysler Building à New York, des centres commerciaux de luxe en Autriche et la plus grande chaîne de magasins d’Allemagne, avait besoin de trouver en urgence 600 millions d’euros avant fin novembre pour se refinancer. Mais ni ses discussions de dernière minute avec les fonds spéculatifs Elliott et Attestor, ni sa tentative de se tourner vers le fonds souverain d’Abou Dhabi et le fonds public d’investissement saoudien n’ont abouti.

Si "malgré les efforts considérables" déployés au cours de ces dernières semaines, l’entreprise n’a pas été en mesure de trouver les liquidités nécessaires pour lui éviter la procédure d’insolvabilité, comme elle l’explique dans un communiqué, ce n’est pas seulement dû à l’ampleur de ses dettes. La structure de l’entreprise est complexe et opaque. Son gigantesque portefeuille immobilier européen est contrôlé par ses deux principales sociétés mères, Signa Holding et Signa Prime Selection, avec des dettes émises à plusieurs niveaux. Tandis que le rôle joué dans cette chute par son fondateur milliardaire, René Benko, certes évincé ce mois-ci du conseil d’administration mais qui continue de contrôler l’entreprise via des fiducies familiales au Liechtenstein, n’a pas non plus facilité les choses.

Insolvabilité auto-administrée

La demande de procédure d’insolvabilité auto-administrée déposée mercredi par la direction de Signa Holding auprès d’un tribunal de Vienne doit permettre "la poursuite ordonnée des opérations commerciales dans le cadre de l’auto-administration et la restructuration durable de l’entreprise", a-t-elle indiqué. Cette procédure a l’avantage de laisser à Signa son autonomie pour céder ses actifs et restructurer sa dette. Dans ce cadre, la société devrait présenter un plan de redressement accepté par la majorité des créanciers dans un délai de 90 jours. Des créanciers parmi lesquels figurent de nombreuses banques.

Lundi, la banque zurichoise Julius Baer avait annoncé avoir prêté 606 millions de francs suisses (622 millions d’euros) à un "conglomérat européen présent dans l’immobilier commercial et l’immobilier de luxe", très probablement Signa même si le directeur général de Julius Baer a refusé de le confirmer mercredi. De son côté, la banque autrichienne Raiffeisen Bank International serait exposée à hauteur de 755 millions d’euros, tandis que deux banques régionales allemandes, BayernLB et Helaba, ont chacune prêté au groupe plusieurs centaines de millions d’euros, selon différentes sources.

A priori, ces établissements financiers devraient toutefois revoir leur argent in fine, dans la mesure où leurs expositions sont garanties par le portefeuille immobilier de grande valeur de Signa. Ce qui ne les dispensera pas de se montrer plus prudents dans leur politique de prêt à l’avenir, Julius Baer ayant d’ores et déjà annoncé réexaminer ses activités de dettes privées.

Plus de 4,5 milliards d’euros de dette à taux variables

L’affaire est différente pour les investisseurs, qui risquent de voir leur mise partir en fumée. En France, Peugeot Invest, la holding de la famille Peugeot, qui avait investi plus de 300 millions d’euros dans les foncières du groupe, se retrouve en première ligne. Après une prise de participation de 5 % du capital de Signa Prime Selection pour un montant de 186 millions d’euros en 2019, Peugeot Invest est monté à 5 % du capital d’une autre foncière, Signa Development Selection, pour 75 millions d’euros en 2021. Puis la holding familiale a participé à l’augmentation de capital de 200 millions d’euros de Signa Development Selection l’an dernier à hauteur de sa quote part. Pour elle, les déboires de Signa tombent évidemment assez mal après ceux qu’elle a déjà subis avec le groupe de maisons de retraite Orpea.

En tout état de cause, compte tenu d’actifs évalués à 27 milliards d’euros selon ses dires, l’effondrement de Signa marque la plus grande crise immobilière en Europe depuis la crise financière mondiale. Une issue tragique illustrant les erreurs stratégiques de son flamboyant dirigeant, qui a poursuivi ses achats à tout va dans une sorte de fuite en avant, faisant fi de la hausse des taux et du ralentissement du marché immobilier. A l’image du rachat en 2022 de la chaîne britannique de grands magasins de luxe Selfridges, aux côtés du Thaïlandais Central, à qui il a dû revendre rapidement ses parts cette année, pressé par la nécessité d'honorer des échéances financières de plus en plus importantes.

Les analystes de JPMorgan ont calculé que près de 60% de la dette de 13 milliards d’euros des deux principales filiales immobilières de Signa était constituée par des prêts et que plus de la moitié de ces prêts - soit plus de 4,5 milliards de dollars - étaient à taux variable. Et sur cette dette, plus d’un milliard de dollars de prêts arrive à échéance en 2023, tandis que 37 pourcents supplémentaires arriveront à échéance entre 2024 et 2027, précise la banque américaine.