Kaufman & Broad engrange des commandes en lorgnant les investisseurs

La pandémie a, sans réelle surprise, fortement affecté les résultats de Kaufman & Broad, qui a publié hier après Bourse ses comptes du troisième trimestre (clos le 31 août) et des neuf premiers mois de son exercice annuel. Mais ce n'est pas tant la pandémie que blâme son P.-D.G. Nordine Hachemi. Certes, le bénéfice net du promoteur immobilier s'est effondré de 81 % entre le 1er janvier et le 31 août (à 16 millions d'euros) et son chiffre d'affaires de 36 % au cours de la même période (à 657 millions d'euros) en raison de l'arrêt des chantiers entre mars et fin mai ; mais le résultat a chuté de près de moitié (à 8,5 millions d'euros) pendant l'été - donc après la fin du confinement.

Cause de cette évolution contre-intuitive, une baisse des ventes (-16 % de chiffre d'affaires à 272 millions d'euros) provoquée par la baisse des attributions des permis de construire accordés par les collectivités locales, en particulier les mairies, depuis plus d'un an. Cette tendance a également affecté les réservations de logement - gage des revenus futurs - qui ont reculé de près d'un tiers au troisième trimestre, à environ un millier. "La baisse dans l’attribution de permis de construire a commencé mi-2019 et s’est accentuée par le report des élections municipales. La reprise n’a pas eu lieu avec la fin du confinement. Mais je suis optimiste à moyen terme quant à la reprise des permis étant donné la pression sociale qu’engendre le mal-logement ; aussi ce phénomène ne devrait pas peser sur notre chiffre d’affaires", explique Nordine Hachemi dans un entretien à Wansquare.

Le P.-D.G. compte aussi sur la demande de plus en plus marquée des investisseurs institutionnels, comme les assureurs et les fonds immobiliers pour les résidences gérées (étudiantes et seniors). "Notre carnet de commandes a enregistré son meilleur deuxième trimestre de l’histoire de Kaufman & Broad. Cela signifie que nos produits continuent à très bien se vendre, notamment aux investisseurs institutionnels privés, qui n’étaient précédemment pas présents dans le segment du logement. Pour une raison simple : c’est le seul actif qui ait résisté à la crise sanitaire. Les bailleurs n’ont constaté à cette date que 130 millions d’euros d’impayés, sur un encours de loyers de 20 milliards d’euros", poursuit le dirigeant. Signe de cet engouement, le carnet de commandes a bondi de 67 % sur un an, pour atteindre 3,7 milliards d'euros au 31 août. Le promoteur entend développer son patrimoine de résidences gérées pour constituer des portefeuilles à vendre (après un ou deux ans d'historiques de loyers) à ce type d'investisseurs, qui recherchent des tickets importants - entre 200 et 400 millions d'euros.

Pour assurer son développement sur ce créneau, Kaufman & Broad peut compter sur sa solidité financière, notamment la faiblesse de son endettement net (27,5 millions d'euros pour les 9 premiers mois), qu'il compte réduire à quasiment zéro d'ici à la fin de l'année. Le groupe revendique aujourd'hui une capacité financière de 375 millions d'euros, largement suffisante selon lui étant donné que ce type de programmes mobilise une part de cash limitée de sa part, puisqu'ils font appel à du levier, ainsi qu'à des co-investisseurs pour la partie en fonds propres. "Nous sommes prêts à financer notre développement dans les résidences gérées en ayant partiellement recours à la dette, typiquement à hauteur de 50 %, parce que l’activité est adossée à des actifs et que la demande des investisseurs est là. Mais nous ne nous endettons pas au motif que l’argent n’est pas cher", explique Nordine Hachemi.

La confiance affichée permet à Kaufman & Broad de confirmer ses objectifs 2020, notamment un chiffre d'affaires d'environ un milliard d'euros (soit une baisse d'un tiers par rapport à 2019) avec une marge opérationnelle proche de 6 %. Pour 2021, le carnet de commandes laisse présager une progression de 30 % du chiffre d'affaires - une progression qui pourrait être encore plus importante si l'énorme projet de réaménagement du quartier de la gare d'Austerlitz (projet "A7/A8"), dont il fait partie des promoteurs, obtenait l'ensemble des autorisations administratives l'année prochaine.

Les années à venir pourraient également être sous le signe de la croissance externe. "Nous sommes considérés par le marché comme un consolidateur du secteur : nous voyons passer tous les dossiers et nous les regardons tous. Mais aucun n’a pour l’instant retenu notre attention. Mais n’étant pas endettés, nous n’aurions pas de problème à procéder à une acquisition, même importante", observe Nordine Hachemi. Quant à être une cible, Kaufman & Broad reste dans l'expectative concernant le groupe familial Promogim, qui est monté à son capital en juillet jusqu'à en détenir 13,4 %, ce qui avait occasionné une passe d'armes par communiqués interposés. Interrogé sur ce point, Nordine Hachemi a souligné que Promogim n'avait "pas formulé de demandes" concernant la gouvernance ou mise en place de synergies entre les deux groupes.