Scor lance son OPA sur la foncière MRM / Vers une gestion directe de son portefeuille d'immobilier de commerce

C’est fait. Scor a déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers (AMF) son projet d'offre publique d'achat (OPA) sur la société d'investissement immobilier cotée MRM. L’opération étant la suite logique de l’annonce fin septembre de l’acquisition par le réassureur de la participation de 15,9% que détenait le promoteur immobilier Altarea dans la foncière.

Tandis que le rachat des parts d’Altarea doit faire monter sa participation à 72,5% dans MRM, l’OPA vise logiquement le solde, soit 27,26% du capital. Pour parvenir à ses fins, Scor propose un prix de 35,42 euros par action, soit un niveau de cours correspondant exactement au montant de l'actif net réévalué fin juin.

Le fait est que cela constitue plutôt une bonne affaire dans un secteur des foncières où les décotes dépassent actuellement souvent les 40%, et même beaucoup plus s’agissant de MRM. Le prix de 35,42 euros représente en effet une prime de 144% par rapport au cours de clôture du mercredi 25 septembre (soit juste avant l’annonce du rachat des parts d’Altarea et du projet d’OPA).

Il y a donc a priori de bonnes chances pour que l’offre rencontre un succès suffisant pour permettre à Scor de mettre en oeuvre comme il le souhaite une procédure de retrait obligatoire. Il faudra pour cela que le nombre d'actions non présentées à l'offre par les actionnaires minoritaires de MRM ne représente pas plus de 10% du capital et des droits de cote.

Pour Scor, la logique derrière la prise de contrôle totale de sa filiale est de pouvoir "assurer en direct la gestion de son portefeuille d'immobilier de commerce et de bénéficier de davantage de flexibilité dans la conduite de la stratégie de valorisation et d'arbitrage des actifs", a indiqué le groupe dirigé par Thierry Léger.

C’est aussi l’aboutissement d’un processus de plus de 10 ans. Il faut se souvenir que Scor était entré en 2013 au capital de MRM, qui détenait à l’époque un portefeuille mixte d’immeubles de commerces et de bureau, avec le but affiché de recentrer son activité vers la détention d’un portefeuille cohérent d’actifs de commerce. La stratégie souhaitée par Scor pour MRM visait aussi à améliorer le taux d’occupation des actifs et à ramener le ratio d’endettement à un niveau raisonnable.

Ce recentrage sur les commerces s’est achevé il y a quelque temps déjà, en janvier 2019, lorsque MRM avait cédé son neuvième et dernier immeuble, l'Urban situé à Montreuil, pour 6,3 millions d’euros. Puis, en 2022, la société a acquis auprès d’Altarea deux centres commerciaux situés à Flins-sur-Seine (Yvelines) et à Ollioules (Var) pour 90,4 millions d’euros, financés notamment par des augmentations de capital de 50 millions d’euros au total.

Quant au niveau d’endettement (ratio Loan-to-Value consolidé), il représentait, au 30 juin 2024, 50,4 % du patrimoine valorisé 234,8 millions d’euros.