Top Ten des pays où le risque de bulle immobilière est le plus grand

1/Nouvelle-Zélande

Ce pays est celui où les prix de l'immobilier ont le plus augmenté ces cinq dernières années, de 43 % en moyenne, ce qui a entraîné une hausse de l'endettement hypothécaire (il représente 89 % du PIB), les citoyens devant emprunter toujours plus pour acquérir leur logement. À titre d'exemple, le prix médian d'un bien immobilier à Auckland est de 835.000 dollars néo-zélandais contre 550.000 dollars dans le reste du pays, selon le Real Estate Institute de Nouvelle-Zélande. Afin de lutter contre la flambée des prix, le gouvernement a d'ailleurs décidé en août dernier d'interdire aux étrangers d'acheter des biens immobiliers dans le pays.

2/Hong Kong 

Les prix du logement ont augmenté de 37 % ces cinq dernières années dans cette ancienne colonie britannique située au sud-est de la Chine. La ville est devenue en l'espace de quelques années la moins abordable au monde pour ses habitants : plus de 20 années de revenu d'un employé qualifié dans les services sont en moyenne nécessaires pour acheter un simple logement de 60 mètres carrés, selon une étude d'UBS publiée à l'automne dernier. L'endettement hypothécaire représente 48 % du PIB du territoire.

3/Canada

Les grandes métropoles canadiennes connaissent une véritable flambée des prix immobiliers depuis cinq ans, de 33 % en moyenne dans le pays, et la hausse est particulièrement prononcée à Toronto et Vancouver : selon les calculs d'UBS, une propriété devra être louée pendant 25 ans pour rentabiliser un investissement à Toronto et jusqu'à 34 ans à Vancouver. Et si le taux de propriétaire est proche de 70%, malgré des prix très élevés, c'est en grande partie en raison de la hausse de l'endettement hypothécaire des ménages, qui empruntent pour acheter. Ce taux représente ainsi 70 % du PIB canadien selon les chiffres de l'OCDE. 

4/Suède 

Les prix des logements ont progressé de 32 % ces cinq dernières années dans le pays, tandis que l'endettement hypothécaire représente 70 % du PIB. Sans surprise, c'est dans la capitale que les logements sont les plus chers, les prix à Stockholm ayant grimpé de plus de 5 % sur un an, selon les calculs d'UBS. Certains estiment cependant que la bulle est en train de dégonfler, du moins dans la capitale, citant un recul de 7,8 % dans l'immobilier résidentiel sur le seul premier trimestre de cette année. La ville mène par ailleurs une politique active de construction résidentielle afin d'augmenter l'offre de logements et ainsi faire baisser les prix progressivement. 

5/Australie

Selon l'OCDE, le prix de l'immobilier a grimpé de 28 % depuis 2013, Sydney faisant la course en tête, où les tarifs ont augmenté de près de 19 % sur un an. Une hausse qui résulte à la fois de la faiblesse des taux d'intérêt, qui pousse les particuliers et les investisseurs à emprunter pour acheter, mais aussi de l'attrait de cette ville auprès des investisseurs chinois. La population de Sydney connaît par ailleurs une forte croissance, le nombre d'habitant ayant dépassé les 5 millions en 2016, ce qui tire également les prix vers le haut, le rythme de construction étant plus lent que les nouvelles arrivées. Le risque de bulle immobilière est d'autant plus important que le taux d'endettement hypothécaire dans le pays est l'un des plus important au monde : il représente ainsi 115 % du PIB. 

6/ Danemark

Il y a deux ans déjà, le FMI avait alerté du risque de bulle immobilière dans ce petit pays nordique, où quatre années de taux négatifs avaient entraîné une flambée des prix résidentiels. L'institution avait alors encouragé les autorités monétaires du pays à relever les taux pour lutter contre la hausse des prix. Deux ans plus tard, les taux directeurs sont toujours au plancher (taux de dépôt à -0,65 % et taux de prêt à 0,05 %) et les prix immobiliers ont continué de monter : ceux-ci ont progressé de 10 % sur cinq ans selon l'OCDE tandis que l'endettement hypothécaire représente 86 % du PIB. Si le prix du mètre carré à Copenhague reste raisonnable par rapport à d'autres grandes métropoles européennes, (5.772 euros contre 925 euros à Stockholm par exemple), les ménages danois propriétaires de leur logement sont les plus endettés de l’Union Européenne, avec un encours moyen par ménage de 196.289 euros. Soit un ratio encours/revenus moyens des propriétaires de 202 %.

7/Royaume-Uni

En Grande-Bretagne, les prix du logement ont progressé de 21 % depuis 2013, le risque le plus élevé de bulle se situant bien-sûr dans la capitale britannique. L'ensemble des grandes villes connaît cependant une hausse des prix, Manchester, Portsmouth et Bristol figurant en tête de celles où les logements ont le plus progressé. Le contexte du Brexit a cependant pesé sur les prix immobiliers, et particulièrement dans le centre de Londres, où ils ont baissé de 4 % en moyenne entre janvier 2017 et janvier 2018, selon des chiffres de Nationwide. Néanmoins, de nombreux investisseurs étrangers ont profité de la faiblesse de la livre pour faire des emplettes dans l'immobilier londonien, ce qui a pour l'instant limité la baisse du marché, malgré l'incertitude liée à la sortie du pays de l'UE. 

8/ Suisse 

En Suisse, les prix du marché immobilier ont progressé de 11 % depuis 2013, tandis que le taux d'endettement immobilier est le plus élevé de ce classement, représentant 121 % du PIB du pays. Cependant, selon la banque helvète UBS, l'octroi de crédits hypothécaires a ralenti depuis un an tandis que la faible dépendance de la confédération au secteur de la construction rend le risque de bulle moins prégnant que dans d'autres pays. Les prix restent tout de même surévalués dans de nombreuses régions, dont celles de Lausanne et Vevey, de même que vers Zürich.

9/Norvège

Les prix de l'immobilier ont progressé de 10 % dans le pays depuis cinq ans, tandis que le taux d'endettement hypothécaire représente 86 % du PIB. Pourtant, dès décembre 2016, les autorités norvégiennes, conscientes du risque de bulle, avaient décidé d'encadrer les achats de maisons principales et secondaires dans tout le pays. Ainsi le gouvernement avait imposé le plafonnement de l'endettement des ménages à 5 années de revenus bruts et imposé de 15 à 40 % le montant de l'apport personnel minimum pour les résidences secondaires. Cette mesure temporaire n'a visiblement pas suffi à stopper la flambée des prix. 

10/Afrique du Sud 

Dernier de ce classement, le marché immobilier d'Afrique du Sud reste très cher comparé au reste du continent. Les prix ont ainsi progressé de 3 % sur cinq ans tandis que le taux d'endettement hypothécaire représente 28 % du PIB du pays. La situation du marché est cependant très contrastée en fonction des régions : ainsi, au Cap, le prix au mètre carré s’est envolé de près de 80 % en moyenne depuis 2010, selon une étude réalisée par la banque sud-africaine FNB. Dans le reste du pays, les prix ont au contraire plutôt diminué, alors que l'Afrique du Sud est entrée en récession au second trimestre 2018.