La Banque de France met en garde contre le risque de bulle dans l'immobilier commercial

Risque de bulle immobilière commerciale en vue ? Dans une étude publiée sur son site, la Banque de France souligne la forte hausse des prix dans ce secteur depuis une dizaine d'années, soutenue par un environnement de taux au plus bas. Et si toute l'Europe est concernée, la France se démarque particulièrement avec une hausse continue des prix depuis 2009 : ceux-ci ont désormais dépassé leurs niveaux de 2008. Le marché de l'immobilier commercial représente environ 330 milliards d'euros dans l'Hexagone, rappelle la Banque de France, pour un volume de transactions annuel de 27 milliards d'euros en 2017, à mettre en perspective avec environ 200 milliards d'achats de logements neufs et anciens par les ménages sur la même période. Sachant que 29 % des achats en immobilier commercial sont réalisés par des non-résidents.

La BdF souligne cependant qu'il est difficile de mesurer la surévaluation de l'immobilier commercial, et que des débats existent quant à la façon de calculer quel devrait être le prix réel du marché. Une chose est certaine : la faiblesse des taux directeurs depuis la crise de 2008, a contribué à rendre l'investissement dans l'immobilier plus attractif que les placements financiers dans les produits de taux. Quelles sont les deux modes de calculs ? La surévaluation du marché peut être mesurée d'une part en considérant que le niveau fondamental des prix est celui qui implique une rentabilité (loyers perçus/capital investi) égale à sa moyenne locative historique. Selon cette première méthode, les prix de l'immobilier commercial se situeraient aujourd'hui à un niveau 30 % supérieur à ce qu'ils devraient être, estime la BdF.

Autre méthode de calcul pour évaluer à quel point les prix sont trop élevés par rapport aux fondamentaux économiques : considérer que le niveau fondamental des prix est celui qui implique une prime de risque égale à sa moyenne de long terme (la prime de risque consistant en la différence entre le rendement apporté par la location dans l'immobilier commercial et celui des taux souverains de l'Hexagone). Selon ce second mode de calcul, les prix seraient sous-évalués de 18 %. Deux modes de calculs divergents, qui donnent deux résultats aussi très différents.

Pourtant, quelle que soit la méthode prise en compte pour calculer le niveau du marché de l'immobilier commercial, l'évolution récente des prix depuis 2016 souligne dans les deux cas une progression des prix plus rapide que l'évolution des fondamentaux, avertit la BdF.

Dans ces conditions, quelles seraient les conséquences d'une remontée des taux d'intérêt, d'une hausse de l'offre de biens ou un ralentissement de la conjoncture sur les prix de l'immobilier commercial ? Trois cas de figure hautement probables si l'on en croit la politique de resserrement monétaire entamée par la BCE, le début de ralentissement de la croissance française, et donc sans doute une baisse de la demande en biens immobiliers ? Selon la BdF, une hausse de 5 % de l'offre immédiate de bureaux conduirait à une baisse des prix de 4 % environ à un horizon de 10 trimestres. Par ailleurs, une hausse des loyers se traduirait par une hausse des prix des bureaux de l'ordre de 4 % à un horizon de 4 trimestres. Enfin, une hausse des taux d'intérêt de 100 points de base entraînerait une baisse des prix immobiliers de 9 % approximativement à un horizon de 10 trimestres.

Mais les équipes de la BdF se montrent rassurantes car compte tenu de la taille relativement modeste des expositions des investisseurs sur ce marché (5 % du bilan maximum), les pertes potentielles resteront contenues d'un point de vue macroéconomique. De même, comme leurs expositions sont en général réduites et à effet de levier limité, l'exposition des banques à une baisse de prix via les acteurs de l'immobilier commercial est contenue, tout comme le risque de ventes forcées qui seraient à l'origine d'un surajustement à la baisse des prix. "Il est donc à ce stade peu probable qu'une baisse des prix sur les segments sur lesquels les investisseurs sont actifs se propage à l'ensemble des marchés financiers et ne mette en péril la capacité du secteur financier à servir l'économie", termine la BdF. Il reste qu'une baisse des prix de l'immobilier commercial aurait un impact presque direct pour les entreprises détenant des bureaux, et pèserait sur leurs bilans. Et qu'elle pénaliserait les ménages détenant ce type d'actifs en portefeuille.