Europe : une bulle immobilière ?

Le Comité européen du risque systémique (CERS) a tiré la sonnette d’alarme au sujet d'une bulle immobilière, au moment même où la Banque centrale européenne (BCE) prépare une nouvelle série de mesures de relance monétaire du même type que celles qui ont contribué à la hausse des prix immobiliers ces dernières années. Le CERS a mentionné dans son rapport annuel que "la plupart des pays pour lesquels des données sur les prix de l'immobilier commercial sont disponibles ont enregistré des hausses de prix préoccupantes et des signes de surévaluation notoires, tandis que le crédit bancaire pour ce type de bien a été atténué ".

Plus précisément, les actifs les plus négociés sont les bureaux et les cabinets en raison de leur liquidité sur le marché mais aussi pour leur avantage d'être facilement gérés. En témoignent les prévisions du fournisseur mondial de services immobiliers Savills qui estime que le volume d'investissements européens dans l’immobilier commercial dépassera 230 milliards d'euros d'ici la fin de l’année. De tels chiffres n'avaient jamais été observés par le passé. Et s'il y a un coupable, c'est encore l'outil monétaire. Depuis 2011, les nouvelles politiques non conventionnelles ont fait chuter les taux d'intérêt en injectant massivement des liquidités, sur fond d'opérations d'achats d'obligations. La BCE a de fait rendu la rémunération de l'épargne quasi-nulle et dirigé ainsi les investisseurs boulimiques vers l'immobilier, notamment commercial, qui offre des taux de rendement bien plus satisfaisants. Ce qui par le simple jeu de l'offre et de la demande a fait grimper les prix à des niveaux encore supérieurs à ceux affichés avant la crise de 2008.

Par ailleurs, cette bulle a cela de particulier qu'elle n'est pas liée à une hausse déraisonnée des prêts bancaires. Au contraire, le secteur bancaire a réduit ses encours pour l'immobilier commercial. Ce qui veut dire deux choses. D'abord que les investisseurs ont suffisamment de liquidités pour ne pas avoir à emprunter. Mais surtout, cela signifie que les autorités de régulation ne peuvent plus compter sur leur outil pour resserrer le crédit, le fameux credit crunch. Lui qui permettait de fermer le robinet des prêts octroyés pour raréfier les liquidités. Les autorités compétentes vont donc devoir être plus inventives si elles veulent éviter une nouvelle crise immobilière en Europe. Et il faut surtout espérer que la bouteille jetée à la mer par le CERS soit réceptionnée par une personne alerte et consciencieuse, car ce dernier n'émet que des recommandations qui ne sont pas contraignantes. Il ne dispose d'aucun pouvoir législatif.