Quand le CEO de WeWork louait ses immeubles à… WeWork

Il y a moins d’une semaine, Adam Neumann, le CEO fondateur et actionnaire de contrôle de WeWork, faisait une rare apparition sur CNBC pour annoncer que malgré un tour de table plus restreint que prévu auprès de Softbank, le groupe était suffisamment financé pour les quatre à cinq prochaines années. Mais aussi le changement de nom de la société, qui aspire à se diversifier toujours davantage, en "We". Mais ce travail de communication a semble-t-il été ruiné par une information sortie mercredi par le Wall Street Journal, selon laquelle Adam Neumann a touché des millions de dollars en tant que propriétaire de bureaux, en les louant à son propre groupe.

Le journal rapporte plusieurs exemples de cette immixtion dans les affaires de son groupe. En 2013, le dirigeant de 39 ans avait ainsi tenté d’acheter 5 % d’un immeuble que WeWork s’apprêtait à louer, mais le board avait alors pointé un risque de conflit d’intérêts et WeWork avait finalement acheté cette part. Mais l’année suivante, Adam Neumann a pris le contrôle de son groupe et a ensuite acheté des propriétés à plusieurs reprises, les louant ensuite à WeWork sur le long terme. Selon un prospectus, le groupe a déjà versé 12 millions de dollars de loyers à des immeubles appartenant au moins partiellement à des dirigeants de WeWork entre 2016 et 2017, et ces engagements se montent à 110 millions de dollars sur la durée intégrale du bail. Il est par exemple propriétaire à 50 % de l’immeuble IBM à Manhattan, mais aussi principal investisseur d’un consortium qui a acheté plusieurs propriétés à San José et compte en faire un grand projet de bureaux et de logements communautaires, WeLive.

Ce type d’opération est "inhabituelle" selon des spécialistes de la gouvernance, et serait même largement décrié si la société basée à New York était cotée. Or, cela ne fait pas les affaires du groupe, qui vient certes de boucler un tour de table à 2 milliards de dollars auprès de Softbank mais s’est positionné pour une IPO, à l’instar de nombreuses licornes. Pour rappel, le groupe de Masayoshi Son avait au départ prévu d’investir une enveloppe de 16 milliards de dollars mais il a depuis subi une crise sur son Vision Fund en raison de son alliance avec les Saoudiens, et a réduit ses ambitions. Sur ces 2 milliards de dollars, 1 milliard a été investi sur une valorisation de 47 milliards de dollars, et l’autre consiste en des rachats de parts existantes, à 20 milliards de dollars.

Mais cela représente un montant "supérieur et au-delà de ce dont nous avons besoin pour financer la société dans les 4 à 5 prochaines années", avait assuré Adam Neumann sur CNBC. Qui en a profité pour affirmer que le groupe a généré 2,5 milliards de dollars de revenus annualisés au dernier trimestre 2018, et dispose d’assez de cash. Après ces révélations du Wall Street Journal, WeWork a réagi en indiquant que les transactions en question avaient été validées par un process spécifique, et que ni le board indépendant ni les investisseurs n’avaient réagi. À noter néanmoins qu’Adam Neumann dispose de 65 % des droits de vote de WeWork.