Le Haut conseil de stabilité financière s'inquiète

À la fin de de l’année 2018, les prix de l’immobilier ont atteint leur plus haut depuis sept ans. Géographiquement, cette hausse n’est cependant pas également répartie au sein du territoire français. Depuis 2015, ce sont les grandes agglomérations qui tirent leur épingle du jeu, car si les prix en France métropolitaine ont augmenté de 10 %, ceux à Paris ont augmenté de 22,5%, la palme revenant à la ville de Lyon dont les prix ont augmenté de 26,5% sur la période. Ainsi, le marché de l’immobilier est porté par des niveaux de transactions records. Dans l’ancien, 994.000 transactions ont été enregistrées sur un an en mai 2019, contre un volume moyen d’environ 800.000 transactions par an lors de l’importante expansion des années 2000.

Tout ceci fut permis par la forte vigueur du crédit immobilier. Alors que son taux de croissance annuel était de 2,6% en janvier 2015, il évolue aujourd’hui autour des 6% depuis près de trente mois. Dans le même temps, le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat est passé sous les 2% en 2016 pour se rapprocher des 1 % en 2019. Cette dynamique du crédit immobilier est le reflet d’un endettement croissant des ménages. Or, en juin 2019, 83% de cet endettement des ménages était le fruit de crédits à l’habitat. D'autre part, si en France la dette des ménages rapportée à leur revenu se situe plutôt dans la moyenne des pays européens, la tendance, elle, raconte une autre histoire. Depuis vingt ans, l’endettement des ménages français ne fait que croître quand celui des ménages des autres économies avancées a diminué ou s’est stabilisé depuis la crise de 2008.

Cette hausse de l’endettement s’est accompagnée d’une baisse de l’apport initial (divisé par deux en onze ans), d’une hausse de la maturité des prêts (qui a gagné deux ans depuis son plus bas post-crise financière de 2015) et d’une hausse du taux d’effort puisqu’un crédit sur quatre est associé à un taux d’effort de plus de 35%. Ces trois éléments se renforcent entre eux et peuvent avoir d’importantes conséquences pour la stabilité financière, d'où l'inquiétude du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). La hausse du taux d'effort tend à augmenter la probabilité de défaut du ménage. De fait, en cas d’événement adverse comme une période de chômage, les revenus du ménage vont décroître, mais pas sa charge de remboursement. Cela augmente donc sa probabilité de défaut. De plus, cette dernière est renforcée par l'allongement de la durée du prêt puisque cela augmente la probabilité de la survenance d'un événement adverse au cours de la vie du ménage. Enfin, les pertes essuyées par les banques en cas de défaut sont, elles, amplifiées par la baisse de l'apport initial. 

Tout ceci a un lieu dans un contexte où les banques souffrent. En effet, la marge brute des nouveaux prêts à l’habitat a diminué de manière régulière de 2012 à fin 2016. Depuis 2017, elle s’est stabilisée autour de 0,8% mais cela demeure un niveau historiquement bas. Cela engendre un cercle vicieux car elles sont aussi confrontées à des renégociations importantes de la part des prêteurs qui souhaitent profiter de ces taux d'intérêt toujours plus faibles. La profitabilité des banques est partie pour le rester.

Sur une note plus positive, le HCSF rappelle que les emprunteurs détiennent des protections comme le cautionnement ou l'hypothèque lorsqu'un défaut survient. Par ailleurs, le marché français des crédits immobiliers continue de profiter d’une faible sinistralité aujourd'hui. Les crédits douteux, c’est-à-dire avec plus de 90 jours de retard de paiement, représentent 1,3 % de l’encours total. Ils pesaient 0,9 % en 2007 puis 1,6 % en 2014, avant de baisser en raison de l’augmentation de l’encours total. Cependant, la relative dégradation des conditions d’octroi observée depuis quatre ans pourrait créer un risque de hausse de la sinistralité à terme. Le HCSF juge que les ménages sont "moins à même de supporter un choc de revenu en cas de crise économique de grande ampleur". L'INSEE avait estimé qu'une hausse durable du taux de chômage provoquerait une progression du taux d’encours en défaut à 1,59 % pour une hausse du taux de chômage de 3 points de pourcentage - soit la hausse qu'a connu la France à la suite de de la crise de 2008 -, et à 1,68 % pour une hausse de cinq points de pourcentage.

Le HCSF a lancé, il y a quelques temps, une consultation au sujet de toutes ces problématiques auprès des acteurs du marché du crédit immobilier et ils devraient faire connaître leur position d'ici quelques jours.