États-Unis : quand le marché hypothécaire commercial tremble

Il y a plus de deux semaines maintenant, Tom Barrack, le célèbre fondateur de Colony Capital et proche de Donald Trump, publiait un article sur Medium, dans lequel il appelait à "empêcher le Covid-19 d’infecter le marché hypothécaire commercial". Dans le détail, il expliquait en quoi le marché hypothécaire commercial, écosystème de financement indispensable de l’économie qui a contribué à 1.130 milliards de dollars au PIB et soutenu 5,2 millions d’emplois, subissait une grave crise de liquidité. Et plaidait pour que le Congrès vote une enveloppe supplémentaire de 500 milliards de dollars pour financer des programmes de rachats de dette obligataire ou sur le marché secondaire, mais aussi un relâchement des ratios de liquidité ou des règles comptables de valeur de marché.

Pourtant influent à la Maison Blanche, l’homme a pour l’instant prêché dans le désert. "Nous nous battons sur le politique", a-t-il déclaré à Bloomberg lundi, expliquant que "pendant une année électorale, personne ne veut être présenté comme venant au secours d’une industrie surendettée, même si ce n’est pas le cas". Pour lui, il est indispensable de renflouer un secteur immobilier qui au plan global représente près d’un tiers du PIB américain et "menace de s’effondrer". Certes, l’homme a des intérêts dans ce discours, dans la mesure où il dirige une foncière cotée, Colony Capital, qui n’est plus que l’ombre d’elle-même dans la mesure où elle a perdu 70% de sa valeur cette année et lui a fait perdre 80 millions de dollars de sa fortune personnelle. Mais il fait aussi valoir que derrière ces foncières, les actionnaires ne sont autres que des fonds mutuels, ETF, fonds de pension, fonds d'assurance vie et autres véhicules de particuliers.

Or la réalité est bien celle d’un effondrement du marché hypothécaire commercial, où les foncières cotées ont perdu 12 milliards de dollars de capitalisation boursière la semaine passée et plus de 50 milliards de dollars depuis le début de l’année. Autre fait notable : les grands noms américains de la finance figurent parmi les victimes. Qu’il s’agisse de Blackstone, KKR, Apollo ou Invesco, ils détiennent tous des foncières hypothécaires, qui ont perdu au moins deux tiers de leur valeur : -71% pour Apollo Commercial Real Estate, -73 % pour Colony Credit Real Estate, -81 % pour TPG Re Finance Trust, ou encore -82 % pour Invesco Mortgage Capital selmon Bloomberg, par exemple.

Le marché hypothécaire est une victime directe de la paralysie soudaine de l’activité économique, car les investisseurs craignent des défauts sur les loyers et échéances de crédits hypothécaires, et fuient ce marché, qui n’est pas soutenu par l’argent fédéral. Pourtant, dans un contexte dégradé, certains fonds aux poches profondes se positionnent pour tirer parti des "dislocations de marché". Starwood Capital, TCW ou encore JP Morgan sont parmi les acteurs rôdés au métier qui choisissent d’acheter dans ce marché, avec la plus grande sélectivité. Ils achètent par exemple des obligations de foncières cotées surendettées, qui doivent émettre du papier pour ne pas se retrouver pris au piège des appels de marge. S'il ne s'agit pas d'offrir des portes de sortie à ces acteurs, il est bon de se rappeler qu'un effondrement du marché hypothécaire pourrait à nouveau - et pour d'autres raisons- ébranler le reste de l’économie si personne ne lui venait en aide.