La dette immobilière profitera de la hausse des taux

Quelle classe d’actifs finançant à la fois l’économie réelle et la transition énergétique est susceptible de profiter d’un environnement de hausse des taux ? La dette immobilière est une réponse. Le choix dans ce domaine vient de s’étoffer avec le lancement par le gérant d’actifs américain Invesco de son premier fonds de dette immobilière en Europe.

Baptisé Invesco Commercial Mortgage Income - Europe FCP RAIF (CMI Europe), ce fonds domicilié au Luxembourg a pour objectif initial de collecter 1 milliard d'euros auprès d’investisseurs institutionnels. Il a aussi pour caractéristique d’être "ouvert". Un choix atypique sur le marché européen des fonds de dette privée. "L'approche ouverte marque une évolution de la classe d'actifs en Europe en apportant davantage de liquidité aux investisseurs", explique le groupe.

Invesco appliquait déjà cette stratégie ouverte aux Etats-Unis pour son fonds de dette immobilière CMI US. "Nous avons également voulu proposer cette solution en Europe, cela offre une liquidité aux investisseurs ainsi que des fenêtres d’entrée et de sortie", explique à WanSquare Cristiano Stampa, managing director, transactions chez Invesco. 

Instrument anti-cyclique

Par rapport à une stratégie "equity" d’investissement direct dans des actifs immobiliers, la dette immobilière constitue "un complément idéal en permettant d’avoir une exposition de base au secteur immobilier, mais avec en moyenne une protection de 30% sur le capital par rapport à la même exposition en equity et avec une prévisibilité accrue sur les cash-flow du grâce au paiement régulier des intérêts", explique Cristiano Stampa. 

Dans le contexte actuel de remontée des taux d’intérêt par les banques centrales, la classe d’actifs présente aussi un intérêt renforcé, du fait qu’il s’agit de dettes à taux variable, "ce qui facilite la performance du fonds", souligne-t-il également. 

Les fonds de dette immobilière font ainsi figure d’instrument anti-cyclique au moment où la valorisation des actifs peut subir une certaine volatilité. Les investisseurs s’y intéressent depuis plusieurs années de manière récurrente, consacrant une part de leur allocation aux marchés de dettes privées, que ce soit pour financer des infrastructures, des entreprises ou des projets immobiliers.

"Le lancement de notre premier fonds de dette européenne souligne la maturité du secteur, qui explique pourquoi nous avons fait le choix d’un véhicule paneuropéen diversifié à capital variable", explique ainsi Andy Rofe, managing director - responsable Europe chez Invesco Real Estate. "Les rendements visés pour CMI Europe devraient offrir une prime de rendement significative par rapport aux obligations d'entreprises, tout en présentant un profil de risque similaire et des flux de trésorerie stables", ajoute-t-il.

Autre atout de la classe d’actifs, la dette immobilière est adossée à garanties réelles, ce qui rend la rend attractive, notamment pour les assurances, qui peuvent respecter les règles de solvabilité de la directive Solvabilité II.

Actifs durables

Le fonds CMI Europe d’Invesco investira en priorité dans des actifs durables avec un bon profil ESG (environnemental, social et de gouvernance). Il a déjà réalisé sa première transaction : un prêt senior d'un montant de 50 millions d'euros pour financer une série de six installations logistiques françaises et trois espagnoles, toutes pré-louées à l'un des plus grands distributeurs e-commerce au monde.

Les critères ESG sont intégrés dans l'analyse crédit, la due diligence et le processus de sélection du fonds, l'équipe analysant la qualité des actifs, les plans de développement et le profil des emprunteurs.

"Les stratégies des emprunteurs devront démontrer l’importance qu'ils accordent au développement durable, tandis que les prêts à la croissance, par exemple, seront concentrés sur les actifs qui respectent les meilleurs pratiques en vigueur", explique Andrew Gordon, Managing Director - Fund Management chez Invesco Real Estate.