Les effets indirects du Covid 19 sur le secteur immobilier

La crise économique et sanitaire sans précédent que traverse notre pays impacte tous les secteurs et l’immobilier ne fait pas exception. La première conséquence se fait ressentir sur le volume de transactions. Si 2019 a été l’année record avec ​un volume de ventes qui s’est hissé pour la première fois au-dessus du million, soit 1 059 000 unités​​, 2020 connaît ​une baisse de l’ordre de -20 % à -25 %, soit à peine 900 000 ventes.

A la suite de la crise sanitaire et des confinements, sur le plan immobilier, de nouveaux comportements voient le jour avec la généralisation du télétravail et l’appétit pour les villes moyennes et les maisons. L’accélération du télétravail pourrait alors durablement affecter la demande de locaux professionnels : la Fed d’Atlanta prédit par exemple un triplement du télétravail une fois la crise terminée, par rapport à la période antérieure. Selon une estimation de l’IEIF, le développement du télétravail pourrait réduire de 12 % à 36 % la surface de bureaux nécessaire aux entreprises en Île-de-France. Ces évolutions créent un risque de baisse des prix plus important pour l’immobilier professionnel. En 2020, les indices de prix de l’immobilier professionnel ont ainsi connu une baisse de -0,4 %, tandis que les prix résidentiels poursuivaient leur hausse à +5,3 %.

Les biens immobiliers se répartissent en deux catégories : les logements ("immobilier résidentiel") et les locaux destinés à un usage professionnel ("immobilier professionnel"). Les modèles économiques standards prédisent une évolution similaire des prix des différents biens immobiliers sur le long terme. Mais, on observe qu'au cours de l’année 2020, les revenus des ménages ont été moins affectés que ceux des entreprises. La crise sanitaire actuelle s’est donc traduite initialement par un choc asymétrique sur les revenus des ménages et des entreprises.

“Les deux secteurs immobiliers, - résidentiel et professionnel - partagent une composante commune avec le prix du foncier et des mécanismes d’arbitrage empêchent une divergence durable : la possibilité, dans l’ancien, de transformer des logements en locaux professionnels (ou inversement), et la concurrence sur les terrains constructibles pour le neuf. Kishor décompose ainsi l’évolution des prix des deux marchés entre facteurs communs et effets de contagion. De fait, la corrélation entre les prix de l’immobilier résidentiel et professionnel parmi les 64 départements de notre panel est de 60 % en France, et les cycles de prix sont assez synchrones pour tous les segments (bureaux, commerce, locaux industriels)”, précise la Banque de France.

On constate une nette évolution des critères d’achat des résidences principales. En effet, c'est le type de bien recherché qui est l’exemple le plus notable de cette évolution car les acquéreurs étaient 64 % avant le confinement à rechercher une maison contre 81 % après​. Les Français en quête d’une maison recherchent à la fois un espace extérieur mais aussi une plus grande surface intérieure et, pour ce faire, ils sont prêts à élargir leur périmètre de recherche. Le critère de la proximité du travail n’est plus primordial avec l’instauration du télétravail. D’après une étude menée par Se Loger, les acquéreurs sont même désormais 25 % à aspirer à plus de calme et de sérénité et ils préféreraient alors s’orienter vers la province et les petites villes pour vivre leur quotidien, pourvu bien sûr qu’il y ait un bon accès à internet. Par conséquent, on peut effectivement noter une baisse des prix de l’immobilier résidentiel, mais dans certaines zones bien précises.