Altarea s’offre Primonial

Acteur historique du développement et de la promotion immobiliers, Altarea accentue d’un coup sa diversification dans un secteur encore en convalescence de la pandémie. Il s’est en effet lancé dans l’acquisition de Primonial, un spécialiste de la gestion d’actifs et de fortune immobilière.

L’opération, annoncée hier soir, se fera en deux temps : Altarea va d’abord acquérir 60 % du capital de la cible – une transaction qui devrait intervenir dans le courant premier trimestre 2022 – puis le solde deux ans plus tard. Le périmètre acquis comprend également 15 % du capital de la société de gestion d’actifs généraliste Financière de l’Échiquier, sachant que les 85 % restants seront conservés par les actionnaires actuels de Primonial (les fonds Bridgepoint et Latour Capital, ainsi que Société Générale Assurances).

Les termes de la transaction reposent sur une valeur d’entreprise de 1,9 milliard d’euros, ainsi qu’un complément de prix maximum de 225 millions d’euros payable en 2024 en fonction de l’atteinte des objectifs du plan stratégique de Primonial pour 2022-2023. Une telle valorisation représente un multiple d’acquisition de 12 à 13 fois l’Ebitda moyen estimé de la cible en 2022 et 2023.

Un financement ingénieux

Le niveau d’endettement, en particulier la loan-to-value (LTV), des foncières est particulièrement scruté par les investisseurs ; il l’est d’autant plus que des incertitudes planent encore sur certains segments de ce secteur. Altarea a donc structuré le financement de l’opération de telle sorte qu’elle n’obère pas sa solvabilité ni sa liquidité.

Il prévoit de lever 1,2 milliard d’euros de fonds propres de plusieurs moyens : la vente à Crédit Agricole Assurances, pour 485 millions d’euros, d’une participation de 49 % dans des actifs commerciaux dans des centres commerciaux et des commerces de gares ; une augmentation de capital de 350 millions, à laquelle les actionnaires principaux d’Altarea représentant 70 % de son capital (son président-fondateur Alain Taravella et Crédit Agricole Assurances) se sont déjà engagés à participer à hauteur de leur quote-part ; le paiement partiel du dividende des trois prochains exercices en actions nouvelles pour 350 millions d’euros ; un investissement de 60 millions d’euros de la part de l’équipe dirigeant de Primonial. En complément, Altarea a obtenu l’accord de ses banques pour souscrire à une dette de 800 millions d’euros à 5 ou 7 ans. Le groupe veut ainsi maintenir sa LTV sous le seuil des 40 % dans les années qui viennent et un niveau de liquidité inchangé.

Avoir deux jambes solides

En acquérant Primonial, Altarea fait un pas de géant dans une dimension plus financière de l’immobilier. Primonial représente en effet 30 milliards d’euros en gestion d’actifs immobiliers, 12 milliards d’euros dans la gestion de patrimoine (ce que le groupe appelle le métier de distribution) et, via la Financière de l’Échiquier, 13 milliards d’euros d’actifs financiers (actions, obligations, etc.). Altarea sera par exemple présent dans tous les supports d’investissement pour les particuliers – comme l’assurance-vie et les produits de capitalisation, les produits structurés et les placements immobiliers directs (SCPI, SCI, OPCI) –, dans tous les métiers (promoteur, développeur, investisseur, distributeur) et dans tous les segments (résidentiel, commerce, bureau, santé, logistique, hôtellerie et résidences services).

Car si certains pans de l’immobilier, comme le logement, n’inquiètent pas Alain Taravella en raison d’une demande structurelle, d’autres, comme les bureaux et surtout les commerces ont des perspectives plus incertaines en raison du développement du télétravail et du commerce en ligne depuis la pandémie et des difficultés dans lesquelles se trouvent encore de nombreux commerçants et enseignes – d’autant que le risque d’une quatrième vague de contaminations, donc de restrictions de déplacement et de fermetures administratives, se profile.

Il est donc vital pour Altarea de trouver des relais de croissance. " Il s’agit d’associer la récurrence de la foncière [avec Primonial] à la croissance de la promotion, plus rentable et qui demande moins de capitaux. […] La réunion de deux sociétés compétitives et complémentaires va nous permettre de mieux servir nos clients", a expliqué Alain Taravella en conférence de presse.

Altarea veut atteindre les 50 milliards d’euros dans la gestion d’actifs immobiliers en 2025.