Quand le marché immobilier américain tremble

Tom Barrack, grande figure de l’immobilier américain et proche de Donald Trump dont il a soutenu la campagne, se retrouve dans une situation périlleuse comme le Président américain en 2008. Pour rappel, au moment de la crise économique post-Lehman Brothers, Donald Trump avait attaqué en justice sa banque créancière, Deutsche Bank, et invoqué un cas de force majeure pour échapper à sa garantie personnelle sur la construction d’un hôtel Trump de 92 étages à Chicago. Certes, la situation n’est pas aussi dégradée ni conflictuelle pour le patron de Colony Capital : la firme vient de faire défaut sur 3,2 milliards de dollars de dette immobilière, gagée sur des hôtels et des maisons de soins. Dans une déclaration boursière, elle a indiqué ne pas avoir honoré ses échéances sur un portefeuille de 157 propriétés hôtelières et 357 centres de soins et d’assistance médicale, ce qui représentait 75% de son portefeuille immobilier avant la crise Covid-19, selon le Financial Times. Et a reçu une notification accélérée sur 780 millions de dollars de dette, ce qui signifie que le créancier pourrait réclamer l’intégralité du prêt.

Colony Capital a déjà pris des mesures d’urgence, comme la suspension de son dividende et le tirage d’un crédit revolving de 600 millions de dollars à titre préventif, si bien qu’il dispose d’1 milliard de dollars de cash. Il reste que cet incident de paiement, de la part d’un poids lourd de l’immobilier américain, démontre l’ampleur de la crise Covid-19 dans le secteur, une onde de choc qui ne fait que commencer. En mars, Tom Barrack avait déjà prévenu que le secteur entrait dans le "chaos" et appelé le gouvernement à un soutien plus massif de la dette risquée, la suspension des règles de valorisation mark-to-market ou encore des appels de marge. Une situation qui ne fait qu'empirer les difficultés du groupe, qui a vu son titre chuter de 86% en trois ans et vaut désormais moins d'1 milliard de dollars en Bourse.

Du côté des produits immobiliers titrisés, c’est le spécialiste du coworking WeWork, en grandes difficultés depuis l’échec de son IPO et surtout l’abandon du projet de réinvestissement de Softbank, qui suscite la grande nervosité des investisseurs. Le groupe a manqué le paiement de ses loyers sur certains de ses bureaux, et le marché des CMBS sur les immeubles où WeWork est locataire – soit 5,5 milliards de dollars de produits - a dévissé. Le plus gros CMBS du pays, un produit de 410 millions de dollars sur un immeuble WeWork de Los Angeles, noté BBB et arrangé par Natixis l’an passé, a par exemple perdu près de 20 points de base sur le dollar depuis le début de la crise.

Ces deux exemples ne sont que les prémices de la crise systémique que les acteurs américains de l’immobilier vivent dès à présent. Le choc soudain du Covid-19 crée une pression sans précédent sur les crédits immobiliers des particuliers, dans un pays avec près de 15 % de chômage - et même 25 %, en prenant en compte les sous-employés. Mais aussi sur l’immobilier d’entreprise, où le business model des bureaux partagés, et même celui des bureaux au sens traditionnel du terme, est rebattu.