Icade Santé testera le marché cette année

Les récents accidents qu’ont subis certaines introductions en Bourse (IPO) sur Euronext Paris comme ailleurs ne dissuadent pas tous les candidats et la hausse des marchés actions depuis un an continue d’attirer les plus motivés. C’est ainsi que la foncière Icade, déjà cotée, a confirmé qu’il privilégiait la solution d’une IPO pour Icade Santé pour assurer la liquidité au capital de sa filiale, dès cette année.

Le scénario est le résultat des négociations entre la société foncière et de promotion immobilière cotée (qui détient 56,8 % du capital d’Icade Santé) et les actionnaires minoritaires de la filiale – un groupe d'assureurs composé du Crédit Agricole Assurances, de BNP Paribas Cardif, Sogecap (groupe Société Générale), CNP Assurances (La Banque Postale) et la Macif, avec lesquels un pacte d'actionnaire existe. Ce dernier prévoit en effet un "événement de liquidité" pour les actionnaires de la filiale au plus tard en 2022, comme précisé dans le plan stratégique 2019-22 d'Icade.

Le communiqué diffusé hier resserre le calendrier en fixant l’événement comme "l’une de ses priorités pour l’année 2021", sous réserve de conditions de marché favorable. Icade précise qu’il apportera de plus amples informations à l’occasion de la publication de ses résultats du premier semestre, le 26 juillet prochain.

La solution retenue n'est peut-être pas la meilleure pour Icade et ses actionnaires minoritaires, qui représentent, via le flottant, 36 % du capital du groupe – tandis que la Caisse des dépôts est l’actionnaire de référence avec 39 % et que Crédit Agricole Assurances détient 19 %. Les minoritaires auraient été mieux lotis si Icade avait fusionné avec sa filiale, après avoir racheté la part des minoritaires avec ses propres titres : étant donné son exposition à un secteur défensif, Icade Santé aurait réduit la décote sur l'Actif net réévalué (ANR) dont souffre sa maison mère, très exposée à l'immobilier de bureaux et, plus accessoirement, à la promotion immobilière et aux centres commerciaux, deux classes d'actifs bouleversées par la crise sanitaire. En outre, Icade Santé est légèrement moins endetté qu'Icade en terme de loan-to-value.

Eviter un sujet de gouvernance

Mais une telle construction risquait de soulever un sujet de gouvernance au sein de la foncière cotée en modifiant les équilibres entre la CDC et Crédit Agricole Assurances, puisque l’assureur aurait reçu des titres Icade en échange de sa participation dans Icade Santé. Or, les deux grands institutionnels s’étaient écharpés en 2018 pour le contrôle d’Icade. "Avec une participation cotée dans Icade Santé, Icade risque de souffrir d’une décote de holding", rappelle un analyste.

Puisque sa filiale améliore sensiblement son profil en l'exposant au secteur de la santé (qui représente 27 euros d’ANR par action Icade, soit 37 % de sa capitalisation boursière, selon Invest Securities), la foncière a tout intérêt à conserver la majorité du capital d'un Icade Santé coté et il est improbable qu'elle réduise sa participation en deçà de 50 %.

La position des actionnaires minoritaires d’Icade Santé n’est pas non plus connue. En revanche, le groupe indique que le produit de l’IPO servirait à "financer son ambitieux plan de développement et d’investissement". L’opération suppose donc une augmentation de capital. Ce qui laisserait le temps aux minoritaires de céder leurs participations, alors que le marché des IPO a montré des signes de nervosité ces dernières semaines, à l’image du retrait du projet d’introduction en Bourse du distributeur en ligne de pièces automobiles PHE et de la réduction des ambitions du distributeur de musique numérique Believe.

Il est trop tôt pour prévoir la réaction des investisseurs au projet concernant Icade Santé. Les analystes s’accordent pour anticiper une légère prime sur son ANR et une capitalisation post-IPO supérieure à trois milliards d’euros est probable – pour une valeur du portefeuille de 5,7 milliards d’euros fin 2020 et un objectif estimé par Oddo BHF de 7 milliards fin 2022. "L’immobilier de santé est valorisé entre 20 et 25 fois les cashflows ; les comparables boursiers d’Icade Santé, comme les belges Aedifica et Cofinimmo, présentent actuellement une prime sur leur ANR de 60 à 100%", estime Florent Laroche-Joubert, analyste chez Oddo BHF. "Pour les investisseurs institutionnels, Icade Santé propose une triple diversification par rapport aux foncières de santé déjà cotées : près de 90% de son portefeuille est constitué d’établissements de courts et moyens séjours, pour 10% d’établissements longs de type Ehpad ; elle est de loin numéro un en France ; et les opérateurs de santé sont largement financés par l’assurance maladie publique, ce qui offre une très bonne visibilité sur les revenus locatifs d’Icade Santé", poursuit le professionnel.