La hausse des taux n’inquiète pas Gecina

La première foncière de bureaux en Europe retrouve de l’allant. Si Gecina a vu ses loyers perçus reculer de 1% au premier semestre 2022, à périmètre courant, s’établissant à 308 millions d’euros, contre 311,4 millions d’euros à la même période un an plus tôt, la comparaison avec le deuxième semestre de l’an dernier est positive en revanche. "Les loyers ont progressé par rapport aux 302 millions d'euros du second semestre 2021, marquant le retour à la croissance de l’activité", note Jefferies. "C'est le principal catalyseur de la hausse de 4,3% attendu pour le bénéfice par action cette année", ajoute le courtier.

La foncière, dont Beñat Ortega a pris la direction générale lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en avril, succédant à Meka Brunel, vient en effet de légèrement relever son objectif de résultat récurrent net par action pour 2022 à 5,55 euros, contre un cible initiale de 5,5 euros, à comparer aux 5,32 euros atteints en 2021.

L'indexation contre l'inflation

Les effets combinés de l’indexation et de l’amélioration des taux d’occupation des immeubles expliquent le regain de dynamisme sur les loyers. L’indexation permet de revaloriser chaque année le loyer des locataires en vertu d’une clause prévue dans les contrats de location. Pour le bailleur, elle assure un bon niveau de protection contre l’inflation et une sensibilité modérée au ralentissement économique. Pour l’instant, "cette indexation est à la traîne" à seulement 0,9% sur le semestre, observe Jefferies, mais elle devrait prendre de l’ampleur. Elle "se matérialise dans la croissance à périmètre constant au fur et à mesure des dates anniversaire de signature des baux" et sa contribution "va mécaniquement croître progressivement dans les trimestres à venir", prévoit Gecina.

En parallèle, l’activité locative de Gecina a été très dynamique avec la commercialisation de 57 000 mètres carrés, principalement dans Paris intramuros, se traduisant par une reversion – c’est-à-dire l’écart à la relocation entre le loyer des nouveaux locataires par rapport aux précédents - élevée de 13%. S’agissant uniquement de Paris, cette réversion a atteint 26%. "Il se trouve que les marché sur lesquels notre portefeuille est concentré, notamment à Paris, ont vu une relative progression des valeurs locatives qui nous permet, à l’occasion des fin de baux, d’augmenter le loyer significativement", a expliqué Beñat Ortega lors d’une conférence téléphonique.

Polarisation salutaire

Alors que plus de 97% du patrimoine de bureau de Gecina se situe en Ile-de-France, "près de 70% se situe dans Paris et Neuilly, là où la vacance est la plus faible et la tension locative la plus forte tandis que 14% de ses bureaux se situent dans des zones cœurs du Croissant Ouest à Levallois, Boulogne, Issy-les-Moulineaux", rappellent de leur côté les analystes d’Oddo BHF. Les enjeux locatifs pour Gecina se concentrent ainsi sur les zones les plus favorablement orientées, bénéficiant de la polarisation des marchés en faveur des zones de centralité et de rareté.

D’ailleurs, le contexte de hausse de l’inflation et par conséquent de l’indexation à venir, avec un potentiel de réversion significatif, profite à la valorisation du patrimoine. Celle-ci a progressé de 1,3% au premier semestre sur six mois, à 20,6 milliards d’euros, contre 19,7 milliards d’euros fin 2021. L’indicateur clé d’évaluation de l'actif net réévalué (ANR) a lui progressé de 3%, à 181,2 euros par action.

Haut niveau de couverture

Le contexte de hausse des taux ne menace pas non plus Gecina. Un mouvement anticipé de longue date. "Nous avions bien conscience que nous étions dans un environnement de taux très faible et qu’à un moment donné ces taux allaient remonter. C’est pour cela que depuis de nombreuses années, Gecina réalise systématiquement des émissions obligataires à taux fixes sur des durées longues", a rappelé Nicolas Dutreuil directeur général adjoint en charge des finances, lors de la conférence téléphonique de présentation des résultats.

Tandis que Gecina a ramené son ratio d'endettement loan to value (LTV) à 31,9% à fin juin, le groupe bénéficie d'une couverture (de sa dette face aux variations de taux) de 90% à court terme. A plus long terme, cette couverture s'établit à 75% en moyenne jusqu’à fin 2028, de quoi assurer au groupe une vraie visibilité sur l’évolution de ses frais financiers futurs.