Gecina se donne d’importantes marges de manœuvre / La foncière a cédé pour un milliard d’euros d’actifs cette année

Ni acheteur ni vendeur forcé. Comment comprendre, au regard de la ligne de conduite historique de Gecina, l’accélération des cessions d’immeubles auxquelles la première foncière européenne de bureaux vient de procéder ? Le groupe dirigé depuis un peu plus d’un an par Beñat Ortega a annoncé mardi avoir réalisé ou sécurisé près d’un milliard d’euros de cessions depuis le début de l’année, représentant près de 42 000 mètres carrés de bureaux et de logements. Un montant colossal au regard des 147 millions d’euros de cessions réalisées ou sécurisées précédemment annoncé en date 20 avril. Un peu plus de 850 millions d’euros de cessions additionnelles se sont ainsi ajoutées en seulement deux mois.

Dans le détail, les cessions depuis le début de l’année concernent, d’une part, trois immeubles de bureaux situés dans le fameux quartier central des affaires (QCA), situés respectivement au 129 boulevard Malesherbes, au 124 boulevard Haussmann, ainsi qu’au 43 avenue de Friedland, représentant en tout près de 5 000 mètres carrés. Mais surtout une opération phare, tout juste finalisée : la cession de l’immeuble du célèbre flagship de Louis Vuitton situé au 101 avenue des Champs-Elysées, dans le Triangle d’Or, quartier emblématique délimité par les avenues Montaigne, des Champs-Elysées et George V. Dans un domaine moins prestigieux, le groupe a aussi conclu la vente d’un immeuble de bureau de 10 000 mètres carrés situé à Cergy Pontoise, et de l’immeuble résidentiel "Abreuvoir" à Courbevoie, représentant 16 600 mètres carrés.

Sans surprise, les prix par immeuble ne sont pas communiqués. Mais le fait que toutes ces cessions aient été sécurisées ou réalisées avec un niveau moyen de prime de l’ordre de 10 % sur les dernières expertises constitue une information clé, à même de soutenir les valeurs d’actifs comparables pour les expertises à venir et donc l’actif net réévalué qui en découle. D’autre part, annoncé à 2,5 %, le taux de privation de loyers consécutive à ces cessions d’immeubles impressionne positivement par sa faiblesse. "Il tient en très grande partie à la cession, partiellement opportuniste selon nous, du 101, avenue des Champs-Elysées, un des actifs emblématiques de la foncière ", comprennent les analystes du courtier Invest Securities.

Optimisation du capital

L’opportunité n’explique pas tout cependant. Derrière ces transactions, il y a une volonté stratégique clairement expliquée par Beñat Ortega. Celle de "poursuivre l’optimisation de l’allocation [du] capital ", et ce dans deux buts : " conforter plus encore la solidité de la structure financière et sécuriser le financement du pipeline", mais aussi constituer " une marge de manœuvre financière opportuniste dans les marchés immobiliers actuels et futurs".

Sensible à la hausse des taux d’intérêt, le secteur est évidemment confronté au double effet de la fragilisation de la valeur des patrimoines et du renchérissement des coûts de financement. Un contexte dans lequel la direction de la société fait preuve d’une grande proactivité alors même que la structure de son bilan est déjà particulièrement saine. Paradoxalement, Gecina est en effet l’une des foncières qui cède le plus d’actifs alors que, comme le souligne le cabinet Oddo BHF, " sa dette dispose de la meilleure notation long terme du secteur (A- chez S & P) pour un niveau d’endettement raisonnable, avec un ratio loan to value (LTV) 2022 de 34 %". Un ratio qui devrait donc diminuer davantage. Sachant aussi que Gecina compte parmi les foncières les mieux couvertes contre la hausse des taux d’intérêts avec un taux de couverture de 90 % sur la période 2023 à 2025.

Par ailleurs, l’emploi des liquidités dégagées, notamment dans le pipeline de projets de plus de 3 milliards d’euros, devrait accroître l’impact positif de l’opération. Elle pourrait même devenir immédiatement relutive si le groupe décide d’allouer ces liquidités au remboursement de billets de trésorerie rémunérés actuellement à 3 %. Sans marquer d’inflexion stratégique, ces cessions sont ainsi "très pertinentes, confirmant le pragmatisme d’un management attentif à la rentabilité du véhicule plus qu’à la collection d’actifs", observe Invest Securities.