Gecina soigne son cash-flow / La foncière accélère aussi la réduction de son empreinte carbone

"Il est naturel pour une foncière de travailler la croissance de son cash-flow ", explique Beñat Ortega, le directeur général depuis avril 2022 de Gecina. Et la solide trajectoire en la matière de la première foncière européenne de bureaux est en train de s’accélérer. La société a relevé mercredi sa prévision en 2023 du résultat récurrent net part du groupe, désormais attendu entre 5,90 et 6 euros par action, au lieu d’une précédente fourchette qui allait de 5,8 à 5,9 euros. La croissance de cet indicateur clé devrait donc s’établir entre 6% et 8%.

Une révision de perspective liée à des performances opérationnelles très bien orientées "sur nos deux métiers, à la fois le bureau et le résidentiel, avec une croissance de nos revenus, de nos loyers et donc de notre résultat récurrent net de 7,5% sur le cash-flow sur le semestre et de 8% même sur les loyers bruts (à périmètre courant, ndlr)", souligne à WanSquare Beñat Ortega. Ces variations s’expliquent directement par les effets combinés de la hausse du taux d’occupation, de l’indexation progressive des loyers à la date anniversaire des baux, et d’une réversion locative – soit l’écart de loyer à la renégociation des baux à leur échéance que ce soit avec le locataire existant ou un nouveau – particulièrement élevée.

Polarisation accélérée

Cette réversion s’est révélée positive de 15% sur l’ensemble du portefeuille de bureaux, et même de 33% dans Paris, tandis qu’elle s’est établie à 13% dans le résidentiel. Résultat, la hausse de 6,9% des loyers à périmètre constant marque une nette accélération par rapport à la progression de 4,4% enregistrée à fin 2022. "Une croissance quasi record", soulignent les analystes d’UBS. Elle découle des effets de la hausse du taux d’occupation qui contribuent à hauteur de 1,6% à la croissance à périmètre constant, de ceux de l’indexation qui contribue à 4,2%, tandis que la réversion locative, sur le bureau comme sur le logement, apporte une croissance supplémentaire de 1,1%

Derrière ces chiffres, "Gecina continue à bénéficier de la polarisation des bureaux", observe également UBS, une polarisation accélérée du marché, particulièrement visible en Ile-de-France, entre les zones centrales, les plus demandées, et les espaces périphériques peu desservis par les transports en commun et éloignés des lieux de vie. Avec 85% du patrimoine du groupe situé à Paris intra-muros, Neuilly-sur-Seine/Levallois ou dans la Boucle Sud, Gecina continue donc à recueillir les fruits de sa stratégie de centralité menée depuis longtemps, mais aussi de rénovation régulière de ses bâtiments pour mieux coller aux attentes des clients.

A côté de cela, l’un des éléments les plus marquants du premier semestre de Gecina est la rotation d’actifs volontariste menée par l’équipe dirigeante. D’un côté, le groupe a sécurisé plusieurs transactions locatives approchant ou dépassant 1 000 euros du mètre carré par an dans le quartier central des affaires parisien, le fameux QCA. Il s’agit notamment de l’immeuble situé au 35 boulevard des Capucines, pré-commercialisé de près de la moitié auprès d’un cabinet d’avocat, avec une livraison attendue au deuxième trimestre 2024, ou encore des numéros 24 et 26 de rue Saint-Dominique pré-commercialisé à moitié à un acteur du private equity.

Une notation différenciante

De l’autre côté, Gecina a cédé pour un milliard d’euros d’actifs depuis le début de l’année, dont le flagship store Louis Vuitton des Champs-Elysées. Des cessions très pragmatiques reflétant la priorité accordée par la société à la rentabilité, et réalisées à très bon prix, avec une prime moyenne de 10% sur les dernières expertises en dépit d’un marché de l’investissement en forte contraction. Ce faisant, Gecina a encore renforcé son profil financier, déjà le meilleur du secteur avec un ratio d’endettement loan to value de 32,2%, étant la seule foncière notée A- par Moody’s et Standard & Poor’s. Une notation "particulièrement différenciante dans un contexte de moindre liquidité", fait remarquer Beñat Ortega, et qui a permis à la société de lever 575 millions d’euros de nouveaux financements sécurisés depuis le début de l’année.

Avoir les yeux rivés sur son cash-flow et gérer son bilan de manière proactive n’empêche pas, par ailleurs, d’être attentif à son impact carbone. Le groupe a enregistré une baisse de 17% environ de la consommation moyenne d’énergie en six mois sur les immeubles tertiaires qu’il gère à la suite de la mise en place de son plan d’actions de sobriété. "Cela nous permet d'afficher une baisse de 75 % de nos émissions carbone depuis 2008, date du lancement de notre première stratégie climat", souligne Beñat Ortega.