Nexity franchit une première étape de son désengagement à l’international / Un mouvement stratégique au double effet salutaire

Recentrage et désendettement sont les deux mamelles de Nexity en cette année 2023 de transition où la hausse des taux touche un marché immobilier confronté à une crise du logement endémique. En annonçant jeudi soir la cession de ses activités en Pologne, le premier promoteur immobilier français fait d’une pierre deux coups.

La cession pour 100 millions d’euros de la totalité de ses activités de promotion en Pologne au promoteur local Develia s’inscrit dans le calendrier annoncé par l’entreprise lors de ses résultats annuels en février. Elle marque une première étape dans le recentrage des moyens du groupe sur le marché français, d’une part. Tout en contribuant, d’autre part, au désendettement, sujet important dans la mesure où l’endettement brut de 848 millions d’euros (à fin 2022) a beau être maîtrisé, représentant 2,1 fois l’excédent brut d’exploitation (Ebitda), en dessous du plafond de 2,5 fois que le groupe s’est fixé, il est tout de même constitué à 47 % de dette à taux variable, ce qui le rend à moitié sensible à la hausse des taux d’intérêt.

A cet égard, il est d’ailleurs rassurant de constater, sur un plan strictement comptable, que cette cession a été "réalisée dans les conditions de prix initialement attendu alors même que le contexte de marché est extrêmement compliqué ", note le cabinet d’analystes TP ICAP Midcap.

Sur le plan stratégique, le recentrage sur le marché français et la cession qu’il implique des activités à l’international fait partie intégrante du plan Imagine 2026 présenté à l’automne dernier. D’autres étapes sont ainsi à anticiper, une fois que la vente des activités polonaises aura été validée par les autorités de la concurrence. Alors que la cession des activités au Portugal est également engagée, pourrait notamment venir ensuite la vente en Allemagne du promoteur local Pantera AG, opération "qui devrait rapporter également environ 100 millions d’euros", estime TP ICAP Midcap.

La finalité derrière ce mouvement est de permettre au groupe de se focaliser sur les problématiques françaises. Entre la pénurie persistante de permis de construire délivrés, l’inflation des coûts de construction, les prix de foncier qui ne baissent pas et la réduction de la capacité de financement des acquéreurs liée à la hausse des taux, l’année 2023 constitue assurément un défi pour toute la profession. Et le nouveau plan d’investissement pour la production de logement de CDC Habitat, prévoyant un investissement total de 3 milliards d’euros – avec un appui de 500 millions d’euros de la Caisse des dépôts – pour la production de 17 000 logements, soit le tiers seulement du précédent plan, risque de ne pas suffire à soutenir le secteur.

Heureusement pour Nexity, sa position de leader devrait lui permettre de mieux résister que ses concurrents. Son carnet de commandes – ou backlog - de la promotion immobilière résidentielle en France de plus de 5 milliards d’euros lui assure une visibilité pour cette année et la prochaine, tandis que le développement de ses activités de services, et notamment de l’immobilier géré, lui confère une capacité nouvelle de résistance contracyclique.