Pour Véronique Bedague, la baisse des taux et un choc de simplification ne suffiront pas à relancer le marché de l’immobilier / Des mesures fortes à prendre en urgence

"La baisse des taux d’intérêt nous aide mais elle ne réglera pas tout", a prévenu la présidente-directrice générale de Nexity, Véronique Bedague, lors de son audition à la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale ce mercredi. Une rencontre qui a permis à la dirigeante du groupe de promotion immobilière de refaire un rapide point sur la crise que connaît le secteur du logement. "Nous nous sommes pris 15 % d’inflation en 18 mois à partir de 2021-2022 sur les prix de construction, ce qui a entraîné une augmentation générale des prix du logement. A cela s’est ajouté le choc de l’augmentation des taux d’intérêt, et notamment la rapidité de cette augmentation. En 18 mois, nos clients ont perdu 30 % de leur pouvoir d’achat. Ce fut donc un choc énorme et très brutal", a-t-elle rappelé, "pire qu’en 2008 lors de la crise financière" a-t-elle insisté.

Un manque à gagner pour l’Etat

Des conditions de marché qui ont eu pour conséquence un effondrement de la vente de logements aux particuliers, à son niveau le plus bas depuis 30 ans, selon Véronique Bedague. "Nous prévoyons qu’en 2024, il y a aura moins de 200 000 logements-maisons sociaux qui seront réservés et mis en production dans les années qui viennent", a-t-elle ajouté, évoquant aussi le segment des investisseurs particuliers qui achètent des logements destinés à la location (hors Airbnb) toujours à l’arrêt, "ce qui est tout à fait normal étant donné que le rendement est plus bas que le taux d’emprunt, et que cela reste un investissement risqué, en raison notamment d'impayés sur les loyers, et à forte fiscalité", a-t-elle souligné.

En parallèle, l’exécutif en place se serait selon elle montré d’abord peu concerné par le sujet, considérant pêle-mêle "que la France n’avait pas besoin de beaucoup de logements neufs, que la crise ferait du bien au secteur et assainirait le marché en faisant baisser les prix de 25 % ou bien encore que le logement représentait un secteur où l’état devait faire des économies", a-t-elle cité, rappelant néanmoins que le logement avait représenté 22 milliards de prélèvements supplémentaires entre 2017 et 2022, et un manque à gagner pour les caisses de l’Etat de 8 milliards d’euros depuis le début de la crise.

Des mesures meurtrières

Et les mesures prises n’ont pas apporté de véritables remèdes. Si d’un côté l’Etat a fait un "effort très important", a-t-elle reconnu, en renforçant le prêt à taux zéro (PTZ) dans son montant, dans le même temps, il a été concentré sur les zones denses… tout en le retirant sur la maison individuelle neuve depuis le 1^er janvier 2024. Pire, le Pinel (réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location) sera supprimé en fin d’année. "Il faut trouver une solution, la situation du logement est aujourd’hui très tendue ", a alerté Véronique Bedague.

Certes, Nexity commence à ressentir un certain regain d’intérêt des clients pour l’immobilier, notamment depuis le mois de juin, les banques ayant commencé à proposer à nouveau des prêts, mais la baisse des taux et de simples mesures de simplification, comme l’a promis le Premier ministre, Michel Barnier, dans son discours de politique générale ce mardi, ne seront pas suffisants, selon la dirigeante. "Lorsque la baisse des taux d’intérêt sera achevée, nous serons au mieux à 2,5 %, probablement autour de 3 %. Nous ne reviendrons pas à 1 %", a estimé la présidente-directrice générale.

Une promesse suivie d’effet ?

Pour Véronique Bedague, le marché reste surtaxé. "Le coût du logement neuf, c’est 15 % pour le foncier, 50 % pour la construction, 5 % pour la commercialisation, 5 % de marge pour le promoteur et 25 % de taxe", a-t-elle détaillé. Interrogée par les députés sur la mesure idéale pour remédier à la crise, la patronne de Nexity s’en remet à l’Etat, et attend avec impatience de connaître les mesures prises dans le cadre du projet t de loi de finances pour 2025. "Le marché à a besoin d’une étincelle", a-t-elle assuré, estimant qu’il "faudra peut-être retravailler la fiscalité du logement, mais cela suppose de regarder l’IFI, la taxe foncière, des sujets très délicats. Autre mesure : un dispositif Pinel retravaillé, connu des Français, rapide et efficace ou alors que l’immobilier ne soit pas plus taxé qu’un coupon d’obligation qu’un dividende avec un prélèvement fiscal unique", a-t-elle suggéré.

Un appel d’une professionnelle du secteur que pourrait avoir entendu Matignon. Dans son discours de politique générale, Michel Barnier s’est dit, ce mardi, déterminé à agir sur le logement. "La baisse des taux d’intérêt est une bonne nouvelle pour relancer les crédits immobiliers. […] Dans un contexte de crise du secteur de la construction, il nous faut d’une part des mesures rapides pour relancer l’investissement locatif et l’accession à la propriété, notamment chez les primo-accédants, pour lesquels je suis favorable à l’extension du prêt à taux zéro, sur tout le territoire", a-t-il notamment déclaré à la tribune de l’Assemblée nationale.