Crise de l’immobilier : Véronique Bédague pose son diagnostic / Un désintérêt de l’Etat sur les maux du secteur jugé incompréhensible

"Je dis, je replie, je m’en vais et il ne se passe jamais rien. Ce qui me frustre, c’est que jamais personne ne challenge mes propos. Ce qui me frappe, c’est que la parole du monde privé ne soit pas prise en compte par l’Etat. Nous avons envie de mettre des mots sur ce que l’on vit". Voilà l’impression exprimée, ce lundi soir, par Véronique Bédague, la présidente-directrice générale (PDG) de Nexity devant les rapporteures de la mission d’information sur la crise du logement de la Commission des affaires économiques du Sénat présidée par Dominique Estrosi Sassone.

Quels sont les problèmes ?

Et pourtant la patronne du promoteur immobilier – qui n’en était pas à sa première audition parlementaire depuis le début de la crise du logement – a tenu, une nouvelle fois, à jouer le jeu. À grand renfort de schémas explicatifs et de tableaux comparatifs, elle n’a eu de cesse d’expliquer l’état du secteur aujourd’hui. Une frustration qu’elle ressent depuis le Conseil national de la refondation Logement (CNR) dont les travaux ont été rendus en juin, l’année dernière. "Ce Conseil a donné lieu à une vraie énergie positive, nous étions tous très mobilisés mais il nous a manqué un diagnostic sur la situation", a estimé Véronique Bédague.

Selon elle, avant de trouver des solutions à la crise, il faut d’abord savoir se poser les bonnes questions. "De quel type de logements parle-t-on ? Existe-t-il une politique globale du logement ? Comment souhaite-t-on prendre en compte la décence des logements ? Ces problématiques sont utiles pour savoir si l’on a vraiment besoin de logements supplémentaires neufs dans le pays", a-t-elle souligné. Pour la patronne de Nexity, Il faut aussi se fixer des objectifs. "Une politique d’aménagement du territoire aurait du sens pour rééquilibrer les territoires ", a-t-elle ajouté.

La simplification ne résoudra pas tout

Et Véronique Bédague d’exposer sa vision de la crise immobilière. "Sur le logement, il y a deux sujets, l’un structurel et l’autre conjoncturel", a-t-elle expliqué. Le premier serait plutôt simple à comprendre selon elle : "Un bien c’est rare et c’est cher".

Dans ce contexte pour y remédier, elle estime que trois problématiques doivent être traitées : celle de la densité de la population, celle du financement des collectivités territoriales – "plus d’habitants devrait signifier plus de ressources, or, aujourd’hui les collectivités n’ont plus les moyens de financer les équipements du fait notamment de la suppression de la taxe d’habitation", a-t-elle constaté -, et celui de l’octroi des permis de construire. "Ces procédures sont devenues très longues, très coûteuses sans compter l’empilement des normes parfois contradictoires par rapport à la volonté de relance du secteur. Et encore, le secteur de l’immobilier n’est pas concerné par les normes européennes", a fait remarquer Véronique Bédague qui a regretté que le terme de simplification "soit devenu le mot magique du président de la République alors qu’il ne suffira pas à tout régler".

Disparition des acheteurs

Une situation déjà difficile qui s’est aggravée par la crise conjoncturelle. "Les Jeux Olympiques sont un parfait exemple du savoir-faire français. Lorsque les entreprises veulent, elles réalisent des choses extraordinaires malgré les délais tendus. Mais nous constatons que nos concurrents, qui ont réussi à vendre ce qui devait l’être en bloc, ne parviennent pas à trouver d’acheteur en ce qui concerne la vente au détail ", a fait savoir Véronique Bédague.

Pour l’ancienne directrice de cabinet de Manuel Valls à Matignon, la cause est claire : en deux ans, les taux d’intérêt sont passés de 1 % à 4,1 %, soit une baisse de 25 à 30 % du pouvoir d’achat. "Un phénomène accentué par le très fort ralentissement du prêt bancaire en raison du taux d’usure qui faisait perdre de l’argent aux banques. Ainsi, en deux ans, la production de prêt immobilier a été divisée par deux", a-t-elle chiffré.

Une frilosité qui a déjà, selon elle, des traductions très violentes sur le neuf. "En deux ans, nous sommes passés de 160 000 logements collectifs, et c’était loin d’être un plus haut historique, à 80 000 - 90 000 logements cette année tandis que l’on assiste à un effondrement absolu de la maison individuelle ", a estimé Véronique Bédague.

Airbnb bien plus attractif

Si elle a salué le travail de la Caisse des Dépôts pour soutenir les bailleurs sociaux et constaté un repli moins important des acheteurs de résidences principales, grâce notamment à l’élargissement des règles d’octroi du prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines zones, elle a en revanche fait part de l’effondrement des ventes aux investisseurs particuliers et institutionnels. "C’est une question de rentabilité. Avant d’investir, ils regardent les taux d’intérêt, la fiscalité, anticipent la plus-value à la revente et comparent avec d’autres types de rendement comme le Livret A, les obligations, les actions. Le gouvernement avait dit que les institutionnels allaient revenir, je n’en ai toujours pas revu et c’est logique car il va falloir leur donner du rendement ", a soutenu le PDG de Nexity, démontrant, tableaux comparatifs à l’appui, que le rendement des locations Airbnb était plus attractif. "Il n’existe pas de contrôle des loyers, pas de risque et la fiscalité est incitative avec un taux d’abattement qui passe même de 50 à 71 % si le bien est classé en meublé touristique", a-t-elle fait observer, martelant que l’une des solutions à la crise passera par le rendement et regrettant, au passage, que "le président de la République considère ce type d’investissement comme un paradis fiscal ".

Des centaines d’emplois menacés

Pour l’heure, Véronique Bédague s’est montrée pessimiste, s’attendant à partir du mois de septembre prochain, à des conséquences de cette crise, comme un effet boule de neige, dans le secteur du BTP frappé déjà de plein fouet par le phénomène des défaillances d’entreprises en 2023. "Vu le contexte économique, je vais être obligée de réduire ma force de production de logement. Je commence déjà à voir des petites entreprises du bâtiment qui me réclament du travail. L’on ne se rend pas compte du nombre d’emplois que cette crise menace ", a-t-elle prévenu, confiant elle aussi songer à un plan des licenciements économiques (PSE) pour son entreprise.