Les temps sont durs dans l’immobilier et le mieux attendra / Les défaillances d'entreprises sous la menace de nombreux facteurs

Sans s’être érigées en un "mur", les défaillances d’entreprises ont tout de même rebondi en 2023. Rien de trop étonnant dans la mesure où leur progression représente plus un effet de normalisation qu’autre chose, en lien avec des dépôts de bilan qui avaient été contenus pendant la crise sanitaire du fait de la distribution d’aides publiques.

Et puis les entreprises françaises, comme dans le reste du monde, ont aussi eu à affronter un environnement macroéconomique particulièrement hostile : inflation, hausse des taux d’intérêt, durcissement des conditions de financement… autant de difficultés qui expliquent bien pourquoi le nombre de leurs défaillances se soit fixé à 56 700 au titre de l’exercice 2023, selon les données d’Allianz Trade France. Soit une hausse de 35 % sur un an, même si leur niveau avoisine ce qui avait pu s'observer avant la crise sanitaire.

Seulement voilà, 2024 ne se présente pas sous de meilleurs auspices. De fait, l’année s’annonce délicate, estime le dernier rapport annuel d’EY et du spécialiste en courtage AU Group. La menace d’une croissance économique morose plane, les marges des entreprises sont sous pression et les conditions de financement ne devraient s’assouplir que progressivement.

Pas de tsunami pour autant

Entre l’affaiblissement des carnets de commandes, l’accumulation des coûts d’exploitation (comprenant des progressions de salaires attendues, ce qui viendra prendre le relais de la hausse des prix de l’énergie) et, donc, une éclaircie quant aux conditions de (re)financement ne devant pas se faire reconnaître dans l’immédiat, le rapport envisage que dans deux pays sur trois du monde (avec la France) les faillites d’entreprises devraient bien dépasser leur niveau pré-pandémique en 2024. "Sans être le tsunami de la crise financière, cela n’en reste pas moins largement suffisant pour bien devoir resserrer le monitoring des risques crédit", avance-t-il.

De plus, des tendances sectorielles se font valoir : la construction, et notamment la promotion immobilière, la distribution et les services ont été particulièrement à la peine en matière d’insolvabilité en France et en 2023. Ce ne devrait pas s’arranger sur les douze prochains mois. Tout particulièrement concernant la promotion immobilière, puisque le secteur est entré depuis 2022 dans une crise "profonde et durable", s’inquiète le directeur général du groupe Altarea Jacques Ehrmann, au sein de cette étude.

Profonde, car à multiples facettes : du côté de l’offre, tout d’abord, avec un foncier rare et cher, disputé depuis une décennie par les promoteurs et subissant un effet inflationniste pour des biens déjà peu disponibles. Les objectifs du zéro artificialisation nette risquent de rendre le foncier encore plus recherché. Les permis de construire qui se réduisent n’arrangent rien.

Des marches d’escalier de normes bien coûteuses

Cerise sur le gâteau, les rares d’entre eux à être délivrés le sont avec une densité de construction "très inférieure à ce que prévoyait le plan local d’urbanisme (seulement deux tiers de la densité prévue au PLU)", fait remarquer Jacques Ehrmann.

Ensuite, du côté des coûts, la construction devient de plus en plus exigeante. Les nouveaux matériaux, le manque de main-d’œuvre industrielle et les coûts de l’énergie qui augmentent en cycle long pénalisent le secteur. D’autant plus que les normes de construction sont régulièrement revues à la hausse, tant les législateurs sont prolifiques sur ce plan. Résultat : "chaque marche d’escalier de la norme coûte 5 à 10 % de plus en prix de revient", résume le directeur général d’Altarea.

Et puis enfin, la demande : l’ère des taux d’intérêt négatifs avait permis aux acheteurs de financer leurs logements à moindre prix. Mais la raréfaction du crédit, la hausse de taux d’intérêt et de nouvelles exigences d’apport personnel ont formé un cocktail amer pour les acquéreurs. Rien de bon, donc, pour les acteurs de la promotion immobilière. Toujours aussi nombreux, ils se font concurrence sur des projets rares et coûteux. Ce qui fonctionnait auparavant dans un monde de crédit abondant ne marche plus et les promoteurs font ainsi face à de fortes pénalisations financières.

Les repreneurs aux abonnés absents

Jacques Ehrmann prévient donc que les défaillances seront nombreuses en 2024 et 2025 chez les promoteurs immobiliers, sans que les repreneurs ne se bousculent au portillon au regard du risque qu’implique d’en acquérir un en difficulté. Ceux qui parviendront à s’extirper de cette crise seront aussi sûrement contraints de réduire la voilure et d’adapter leur outil de travail à la contraction de l’activité – peut être de 30 % à 50 % en moins.

S’il s’agit ici des promoteurs, l’ensemble du secteur immobilier doit faire face à un repli sans précédent. Rien que sur le tertiaire, le volume des transactions s’est effondré à 11,5 milliards d’euros en 2023, contre 25,5 milliards d’euros un an auparavant. Sur le résidentiel, le volume de vente aux investisseurs s’est porté à 2 milliards d’euros en 2023 : moitié moins que sur les années précédentes.

Alors en 2024, immobilier et autres secteurs compris, la tendance des défaillances d’entreprises devrait rester légèrement supérieure à celle observée en 2023, prévoit l’étude d’EY et AU Group (environ 60 500 dépôts de bilans attendus). "Les dirigeants doivent anticiper leurs besoins de financement et engager leurs discussions avec leurs partenaires financiers le plus tôt possible, sur la base d’un business plan robuste intégrant notamment tous les leviers opérationnels permettant d’optimiser leur rentabilité et leur trésorerie", soulignent ainsi le directeur général d’AU Group Vivien de Lassée et le partner Turnaround Restructuring Services leader and Strategy & Transactions Market Leader France d’EY Guillaume Cornu.