Unibail-Rodamco-Westfield démarre ses cessions sur les chapeaux de roues

Après l’annonce d’une restructuration financière draconienne le mois dernier, qui inclut notamment une augmentation de capital massive de 3,5 milliards d’euros, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) donne un signe d’avancement de son plan (baptisé "Reset"). Et non des moindres : la foncière vient de signer la vente de l’immeuble de bureaux "Shift", à cheval entre Paris et Issy-les-Moulineaux, pour 620 millions d’euros (soit 13.500 euros par mètre carré). Les acquéreurs sont des investisseurs institutionnels français (Primonial REIM, La Française et EDF Invest).

Le montant très significatif s’explique certes par la surface (47.000 m2) et la situation du bien, mais aussi par son très solide locataire (il s’agit du siège de Nestlé en France dans le cadre d’un bail de 12 ans) et sa rénovation en février 2020, qui lui a permis d’obtenir les certifications BREEAM "Excellent" et HQE "Exceptionnel". C'est le signe du poids des critères environnementaux dans la valorisation des actifs immobiliers.

Le prix de cession de "Shift" représente une prime par rapport à la valeur comptable de l’immeuble au 30 juin dernier, affirme URW dans son communiqué, sans la détailler (sur les 5,3 milliards d'euros de produits de cession nets générés depuis juin 2018, le groupe affiche une prime moyenne de 5,6 %). Ce qui est encourageant dans un contexte difficile pour l’immobilier de bureaux en France, illustré par les derniers chiffres d’Immostat et de Cushman sur l’augmentation du taux de vacance au troisième trimestre.

Avec cette cession, URW avance vite dans la partie vente d’actifs de son plan Reset. Sur ses neuf milliards d’euros, les cessions en représentent quatre, à réaliser d’ici à la fin de l’année 2021. Le courtier Invest Securities estime ainsi que la transaction est de bon augure pour le reste du programme. Les investisseurs ont d’ailleurs bien réagi : l’action progressait de plus de 2,6% vers 16h30 sur Euronext (à 35,52 euros), signant ainsi une quatrième séance de hausse consécutive.

Mais le cours reste très en-deçà de son niveau d'avant la crise sanitaire : l’action affiche en effet une baisse de 75% depuis le début de l’année, soit la pire performance de l’indice CAC 40. Le chemin sera donc long pour retrouver ses niveaux historiques. On peut d’ailleurs relativiser la nature prédictive de la vente de Shift sur le reste du programme de cessions : le locataire est une signature de très haute qualité ("premium") et pourtant les investisseurs étrangers ont été peu présents malgré une transaction de cette importance. "URW a réalisé la partie la plus aisée de son plan de cessions, alors qu’il doit maintenant vendre des centres commerciaux, qui ne pourront être vendus à leur valeur comptable", estime un analyste. Le groupe devra donc démontrer le bon déroulement de "Reset" avec ses futurs désinvestissements et… en annonçant un prix de son augmentation de capital qui ne soit pas trop dilutif. Rendez-vous à l’assemblée générale extraordinaire, qui se tiendra le 10 novembre.