L’immobilier commercial français face à de mauvaises perspectives

Indéniablement, tous les secteurs n’ont pas été touchés de la même manière par la pandémie. "Pour nous, il y a ceux qui n’ont pas ou peu été affectés par la crise, comme la distribution alimentaire, les télécoms, le secteur de la santé – dont les ratios de crédits seront à peu près au même niveau qu’à la fin 2019- et à l’autre extrémité les secteurs qui souffrent le plus, comme l’aérien et la distribution non alimentaire, pour qui il va falloir attendre 2023 pour retrouver une situation proche de la normalité", avance Éric Tanguy, coordinateur de la notation entreprise pour la France chez S&P Global Ratings. Surtout, il explique que "2021 sera une année de transition qui donnera lieu à des ajustements". Déjà, si les baisses de notation sont restées rares, les changements de perspectives ont été nombreux, notamment du côté des sociétés immobilières. Dans un point sur le sujet, S&P Global Ratings rapporte qu’au 18 novembre, 46 % des sociétés immobilières françaises suivies ont une perspective négative, alors que ce pourcentage n’atteint que 37 % pour l’ensemble des secteurs français et 33 % pour les sociétés immobilières européennes.

Car même si la présence de 15 sociétés immobilières françaises en catégorie Investment grade traduit les bonnes situations de liquidités et qualités d’actifs, Éric Tanguy justifie par le nombre d’acteurs sur le secteur commerces, "très challengé durant la crise", ces perspectives négatives plus nombreuses. Ainsi, 50 % des 10 sociétés concernées étaient déjà placées sous cette perspective avant la crise, elles le sont désormais toutes. "Les perspectives pour le secteur sont plus incertaines avec toutes les mesures de distanciations sociales prises", explique Marie-Aude Vialle, spécialiste du secteur. Cela s’ajoute au développement de l’e-commerce, qui avait déjà des conséquences, mais n’avait pas empêché une croissance organique en septembre 2019. Or, pour le premier semestre 2020, l’ensemble des sociétés couvertes a subi en moyenne une croissance organique négative d’environ 10 %, croissance estimée en baisse entre 10 et 15 % pour l’année. Pire, le taux de vacance est en hausse de 1,5 % à 2 % en moyenne et la tendance continue au troisième trimestre alors que la valorisation, en diminution de 2 % à 3 % en moyenne au premier semestre, devrait s’afficher en baisse de 10 % en 2020.

Du côté du segment bureau, aussi, la pandémie joue avec le développement du télétravail. Kathleen Allard, associée, insiste sur le fait qu’ "on a un petit peu moins de 200 000 mètres carrés de bureaux placés en Île-de-France, soit 65 % en dessous du premier semestre et un point bas historique en 20 ans". Comme les baux sont signés sur des périodes de moyen ou long terme, la crise ne devrait toutefois pas avoir de conséquences très importantes à court terme, même si on remarque une baisse des taux d’occupation d’1 % au premier semestre et une légère diminution des valorisations et revenus locatifs. Attention toutefois : "on anticipe plus de pression sur les renégociations de baux, une possible réversion négative sur ces loyers-là et des bureaux potentiellement vacants. On risque d’avoir une légère baisse de la valorisation de certains actifs".