L’immobilier inquiète la Banque centrale européenne

L’élastique se tend de plus en plus sur le marché immobilier résidentiel de la zone euro, ce qui n’est pas sans alerter la Banque centrale européenne (BCE), dans son rapport sur la stabilité financière. Il faut dire que les prix ont augmenté de près de 10% entre fin 2020 et fin 2021, soit une croissance inédite ces vingt dernières années.

L’institution de Francfort y voit là les retombées de faibles coûts d’emprunt, combinés à une plus forte demande de logements découlant de l'évolution des préférences des ménages liée au télétravail (un espace de bureau plus important à domicile) et des contraintes liées à l'offre (pénuries de main d’œuvre et de matériaux dans le secteur de la construction).

L’envolée de ces prix n’a guère été alimentée par des fondamentaux économiques, si bien qu’une surévaluation toucherait le marché immobilier résidentiel, selon la BCE. L’institut d’émission, qui s’appuie notamment sur la dynamique du revenu disponible des ménages ainsi que sur les taux d’intérêt réels des prêts immobiliers, estime que la surévaluation était de l’ordre de 10% fin 2021 (la valorisation semblait au contraire plutôt en ligne avec les fondamentaux les années précédentes).

Et dans le contexte macro-financier de la zone euro, les risques de correction sont plus grands. En effet, la sensibilité des prix de l’immobilier à la variation des taux d’intérêt réels est d’autant plus importante que ces derniers sont bas (à hausse identique du taux d'actualisation, la valeur actualisée des loyers futurs est davantage affectée lorsque le taux de départ est plus bas). Si bien que compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt réels des prêts immobiliers, une hausse de 10 points de base des taux d’intérêt réels immobiliers générerait une baisse de 1,17% des prix de l’immobilier (contre 0,83% si l’on prend les taux réels plus élevés alors en vigueur en 2013).

"Une réévaluation brutale du marché immobilier - si la demande de logements devait s'inverser, par exemple, ou si les taux d'intérêt réels devaient augmenter de manière significative - pourrait avoir des répercussions sur le système financier et l'économie en général", préviennent les économistes de la BCE. Une baisse de 1 % des prix de l'immobilier due à une modification de la demande de logements pourrait, en moyenne dans tous les pays, générer une baisse maximale du PIB réel de 0,2 % après deux ans, estime la Banque centrale.