L’immobilier européen à la veille d’un krach ? / Après des années de taux bas, le Vieux continent risque d'être déstabilisé par la hausse du coût du crédit

C’est l’un des nombreux marchés européens sur lesquels le changement d’environnement macro-financier pourrait avoir des répercussions certaines.

Alors qu’ils ont crû à une vitesse record en 30 ans, les prix de l’immobilier pourraient faire les frais de la remontée des taux d’intérêt sur le Vieux continent, liée à la normalisation de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).

En zone euro, les taux des crédits immobiliers ont gonflé de plus de 60 points de base lors du premier semestre (ils atteignent près de 2%), soit la plus forte hausse jamais enregistrée sur six mois.

D’après une étude de la BCE, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire entraîne, toutes choses égales par ailleurs, une baisse des prix des logements d'environ 5 % au bout de deux ans environ. Et la même augmentation a un impact encore plus important sur l'investissement en logement, (une baisse de 8 % après environ deux ans).

Non linéarité

Attention, la zone euro sort d’une quasi-décennie de taux d’intérêt très bas, or, en théorie, les prix de l’immobilier sont d’autant plus sensibles aux variations des taux d’intérêt que ces derniers sont faibles : à hausse identique du taux d'actualisation, la valeur actualisée des flux de revenus futurs que sont les loyers, est davantage affectée lorsque le taux de départ est plus bas.

Le régime au sein duquel évoluaient les Dix-neuf ces dernières années pourrait donc avoir son importance.

"Dans un environnement de taux d'intérêt bas, la baisse estimée des prix des logements et de l'investissement en logement en réponse à une augmentation de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire est d'environ 9 % et 15 % respectivement après environ deux ans", expliquent ainsi Niccolò Battistini, Johannes Gareis et Moreno Roma, économistes à la BCE, qui reconnaissent que la dynamique des prix de l'immobilier n'est pas seulement fonction des taux des crédits immobiliers.

"L'attrait du logement à des fins d'investissement est susceptible de diminuer, étant donné la stabilité relative des rendements locatifs par rapport à la hausse observée des rendements obligataires. Toutefois, la hausse de l'inflation, qui fait pencher l'allocation des portefeuilles vers des "actifs réels" tels que le logement, pourrait en partie atténuer cet effet", analysent-ils.

Dans son rapport sur la stabilité financière paru au printemps, la BCE estimait que la surévaluation des prix de l'immobilier en zone euro était de l’ordre de 10% fin 2021.