L’immobilier européen face à un mur de dette à refinancer / Réduire l'empreinte carbone va nécessiter de lourds investissements

Avec la persistance de taux d’intérêt élevés et face à des besoins d’investissements incompressibles, les groupes immobiliers européens vont être confrontés à une augmentation considérable de leurs refinancements obligataires au cours des prochaines années.

Selon Bloomberg, le secteur européen va devoir refinancer pour 32 milliards d’euros d’obligations arrivant à échéance en 2024, un montant qui augmente de plus d’un tiers pour atteindre 44 milliards d’euros l’année suivante, puis 45 milliards d’euros en 2026, avant de retomber à 32 milliards d’euros et 35 milliards d’euros en 2027 et 2028 respectivement.

Logiquement, le premier moyen à disposition des émetteurs pour se désendetter consiste pour la plupart à chercher à procéder à des ventes d’actifs afin de rembourser les dettes arrivant à échéance.

Néanmoins, dans le contexte actuel de hausse continue des taux d’intérêt, "le secteur est confronté à un cercle vicieux potentiel, étant donné le risque que la vente ne soit possible qu’à des valorisations inférieures aux dernières évaluations, entraînant ainsi une forte baisse de la valeur des actifs, ce qui affaiblit encore plus les bilans", pointe Philipp Wass, Managing Director au sein de l’agence de notation européenne Scope Ratings, dans une étude.

Certains groupes peuvent ainsi chercher à remplacer leurs dettes contractées sur le marché des capitaux par des prêts garantis auprès des banques. Mais le niveau élevé d’incertitude économique ayant rendu celles-ci beaucoup plus sélectives, elles ne se concentrent plus que sur les clients solides ou ceux qui sont prêts à restructurer leur bilan.

Dans ces conditions, "nous nous attendons à ce que les perspectives de crédit pour le secteur divergent de plus en plus entre les sociétés qui ont des modèles d’entreprise robustes, un bon accès au marché, une qualité d’actifs élevée et un faible effet de levier" et les autres, poursuit Philipp Wass.

Et ce alors que l’ampleur du refinancement à venir en Europe intervient à un moment difficile pour le secteur : coûts énergétiques élevés, augmentation des dépenses d’investissement liées à l’environnement, évolution de la demande dans certains segments de l’immobilier commercial et crise du logement abordable.

En particulier, les entreprises du secteur sont confrontées à d’importants besoins de financement à long terme pour faire face à la réduction de leur empreinte carbone. Collectivement, les bâtiments dans l’Union européenne représentent 40 % de notre consommation d’énergie et plus du tiers des émissions de gaz à effet de serre.

Les investissements nécessaires à réaliser dans l’ensemble du parc immobilier européen pour atteindre l’objectif de l’Union européenne d’être neutre sur le plan climatique d’ici à 2050 atteignent des sommes folles. Se basant sur les données de la Commission européenne, considérant que le parc immobilier européen est énergétiquement inefficace aux trois quarts, avec un taux de rénovation nécessaire de 3 % de ce même parc par an, Scope a calculé que la facture devrait se situer entre 225 et 600 milliards d’euros par an.

Il s’agit ainsi d’un défi majeur à relever. Et "la quadrature du cercle refinancement-investissement pourrait nécessiter un ajustement sévère des prix de l’immobilier", à moins d’un important soutien de l’État sous la forme d’une nouvelle aide publique, conclut Philipp Wass.