Crédit immobilier : le Haut conseil de stabilité financière contrarie des députés / Sa composition et le taux d’effort en ligne de mire d’une proposition de loi

La crise du logement alerte l’Assemblée nationale et certains de ses députés estiment avoir trouvé l’un des coupables. Une quinzaine de députés appartenant aux groupes Renaissance, Horizons et Modem a déposé une proposition de loi visant à réformer le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), autorité macroprudentielle en charge de surveiller le système financier.

En cause ? Les normes que l’instance a mises en place concernant l’octroi de crédit immobilier qui seraient, selon ces parlementaires, en partie responsables de l’effondrement de la production de crédit immobilier en France. Par rapport à son pic de mai 2022, la production (hors renégociations) a diminué de plus de 60 % en décembre 2023 ; elle s’y est établie à 8,2 milliards d’euros, soit un plancher depuis décembre… 2014.

Les règles (normes contraignantes depuis début 2022 pour les établissements de crédit) du HCSF portent entre autres sur le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, qui ne doit pas excéder 35 %, et la maturité du crédit octroyé, qui ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Les prêteurs peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre. Et au sein de cette marge, au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale tandis qu’au moins 30 % l’est aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale sont libres d’utilisation (cela correspond donc à 6 % de la production trimestrielle). Il y a peu, le HCSF faisait valoir que les marges de flexibilité offertes n’étaient pas saturées par les banques.

Par ailleurs, des ajustements visant à fluidifier le marché ont récemment été mis en place comme notamment le fait de permettre aux établissements de crédit d’exclure, sous certaines conditions, la charge d’intérêts associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’évaluer le taux d’effort de l’emprunteur.

Reste que cette règle des 35 % empêcherait “l’accession à la propriété de potentiels emprunteurs parfaitement solvables”, lit-on dans l’exposé des motifs de la proposition de loi. Atteignant 4,23 % en décembre 2023, le taux d’intérêt des crédits nouveaux à l’habitat aux ménages a progressé de 252 points de base depuis le début de la normalisation de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (décembre 2021), ce qui a fait perdre un pouvoir d’achat significatif aux emprunteurs. Cela fait dire aux députés que la limite du taux d’effort à 35 % n’est “plus utile en période de re‑augmentation des taux”.

Rappelant que l’octroi de crédit immobilier fait l’objet d’un encadrement légal strict, notamment l’analyse de la solvabilité du demandeur de crédit, ils soutiennent qu’”il n’est pas crédible qu’une banque consente un crédit immobilier à une personne alors que la situation financière de cette dernière est de nature à faire craindre une absence de remboursement”. L’exposé des motifs indique que “la banque s’appuiera alors sur divers "outils" pour déterminer la capacité financière de l’intéressé : le taux d’endettement (ou taux d’effort) en est un, mais le "reste à vivre" aussi. Il peut alors paraître maladroit de privilégier aveuglément le premier, alors que le second est tout aussi utile pour déterminer les chances de remboursement du crédit par l’emprunteur. Il en va d’autant plus ainsi que les juges du fond visent, régulièrement, ce reste à vivre dans leurs décisions”.

C’est pourquoi, “il nous semble dès lors important de permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle du taux d’effort lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d’endettement excessif”, expliquent-ils.

Les parlementaires veulent également modifier la composition du HCSF. Siègent au sein de ce dernier cinq membres de droit que sont : Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui propose les mesures macroprudentielles, Marie-Anne Barbat-Layani, présidente de l’Autorité des marchés financiers, Jean-Paul Faugère, vice-président de l’ACPR et Robert Ophèle, président de l’Autorité des normes comptables.

En outre, y figurent trois personnalités qualifiées nommées pour cinq ans (économistes choisis pour leurs travaux et pour leurs compétences dans les domaines économique, monétaire et financier) : Raphaëlle Bellando, professeure à l'Université d’Orléans, Hélène Rey, professeure à la London Business School et Marianne Verdier, professeure à l’Université Paris II Panthéon Assas.

"Dans la mesure où, depuis le 1^er janvier 2022, les décisions du Haut Conseil de stabilité financière sont devenues contraignantes, elles constituent à ce titre de véritables normes macroprudentielles. Il paraît donc nécessaire d’y intégrer des élus de la représentation nationale", avancent les parlementaires, qui souhaitent qu’y entrent un député et un sénateur, portant ainsi le HCSF à 10 membres.

Contactée par WanSquare, la Banque de France se refuse à tout commentaire sur l’initiative des députés. Du côté de Bercy, "Bruno Le Maire a toujours été favorable à l’association du Parlement dans les processus de décision publique. Ce sera in fine aux parlementaires d’en décider", nous explique-t-on.