Le Haut conseil de stabilité financière fluidifie davantage l’octroi de crédit immobilier / Trois mesures prises pour éviter que la machine ne se grippe

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ne veut pas que le marché du crédit immobilier se grippe pour de mauvaises raisons. Alors que la distribution de crédit immobilier a été divisée par deux en l’espace de douze mois (9,2 milliards d’euros de nouveaux crédits en septembre hors renégociations) en raison du fort resserrement des taux d’emprunt (hausse de 161 points de base sur un an, ils atteignent 3,38 %), l’organisme a décidé de procéder à de nouveaux ajustements concernant les normes imposées aux établissements en matière de prêt immobilier.

"Le HCSF veut s’assurer qu’il prend des mesures indispensables à la stabilité financière mais qui n’affectent pas au-delà du nécessaire la distribution de crédit : l’objectif est d’enlever les petits freins ou grains de sable en lissant la norme", soutient-on au sein de cette instance présidée par Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, et qui compte notamment dans ses membres François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Pour mémoire, les normes du HCSF, qui sont les règles que les établissements de crédit doivent respecter en matière de crédit immobilier, portent entre autres sur le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, qui ne doit pas excéder 35 %, et la maturité du crédit octroyé, qui ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Les prêteurs peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre. Et au sein de cette marge, au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale tandis qu’au moins 30 % l’est aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale sont libres d’utilisation (cela correspond donc à 6 % de la production trimestrielle).

Dans ce cadre, trois mesures ont été décidées à l’occasion de la trente-neuvième séance du HCSF. D’une part, les établissements de crédit pourront exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’évaluer le taux d’effort de l’emprunteur "(lorsque la quotité de financement est suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente)", indique l’instance.

D’autre part, afin de favoriser les travaux de rénovation énergétique, le HCSF a décidé d’abaisser à 10 % (contre 25 % auparavant) du coût total de l’acquisition d’un bien le prix des travaux permettant de prendre en compte l’existence d’un différé d’amortissement. Ainsi, "la maturité maximale de 25 ans pourra monter à 27 ans", précise une source proche du Haut conseil.

Enfin, si un établissement dépasse de "manière limitée" sur un trimestre la marge de flexibilité (la proportion de nouveaux crédits qui ne respecte pas les deux critères du HCSF), l’ACPR pourra considérer que le respect de ces limites sur trois trimestres glissants est une "action correctrice appropriée et suffisante ". L’objectif est d’offrir "un peu de flexibilité aux établissements de crédit pour qu’ils ne retrouvent pas en cours de trimestre à bloquer l’octroi de crédit à des emprunteurs potentiels", fait valoir cette même source au sein du HCSF.