Immobilier : le Haut conseil de stabilité financière met de l’huile dans les rouages / Gain de souplesse dans la distribution du crédit

Le Haut conseil de stabilité financière effectue quelques ajustements. L’autorité macroprudentielle chargée d’exercer la surveillance du système financier hexagonal a annoncé deux mesures visant à graisser les rouages du marché du crédit immobilier. "Nous ne pilotons pas la distribution du crédit mais souhaitons rendre le crédit plus sûr", fait valoir une source proche de l’instance présidée par le ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire.

Pour mémoire, sous peine d’être sanctionnés, les établissements de crédit doivent notamment respecter deux critères en matière de crédit immobilier. Le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 %. En outre, la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Les prêteurs peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre. Et au sein de cette marge, au moins 80 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale tandis qu’au moins 30 % l’est aux primo-accédants. Les 20 % restant de flexibilité maximale sont libres d’utilisation (cela correspond donc à 4 % de la production trimestrielle).

Souplesse dans l’octroi

"Prenant acte de certaines difficultés opérationnelles rencontrées par les banques dans la mise en œuvre de la mesure, le HCSF a décidé d’introduire deux ajustements techniques, qui ne modifient ni l’équilibre d’ensemble de la mesure [les deux critères, ndlr] ni sa portée", a déclaré l’organisme, alors que de nombreux acteurs pestent depuis plusieurs mois contre le fait que le marché de l’immobilier est quelque peu grippé du fait entre autres du resserrement des conditions de financement.

D’une part, le fait pour une institution financière de déroger à la flexibilité de 20 % (dépassement limité constaté sur un trimestre de l’une ou l’autre des limites d’allocation au sein de la marge de flexibilité) ne sera pas immédiatement réprimandé. Alors que jusqu’à présent l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pouvait monter au créneau lorsque la marge de flexibilité n’était pas respectée au cours d’un trimestre, l’instance de régulation pourra désormais raisonner sur trois trimestres glissants, c’est-à-dire le trimestre incriminé ainsi que les deux suivants. "L’objectif est notamment de prendre en compte la saisonnalité des prêts immobiliers ", avance une source proche du HCSF.

Investisseurs favorisés

D’autre part, le HCSF a porté son attention sur la marge de flexibilité de 20 %. Au sein de cette dernière, la part de libre utilisation est relevée de 10 points de pourcentage, passant de 20 % à 30 %. Cela est toutefois sans conséquence sur la part allouée aux primo-accédants (30 %). "Nous avons voulu la sanctuariser", explique la source.

Ainsi, cette décision bénéficie aux acquisitions immobilières des particuliers non liées à la résidence principale. "Le but est de soutenir le volume de distribution de crédit dans le secteur de l’investissement locatif", a indiqué la source proche du HCSF.

Une autre façon de présenter cette décision est de dire que jusqu’ici, 4 % de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers des établissements pouvait ne pas respecter l'ensemble des critères du HCSF, elle atteindra maintenant 6 %.