Immobilier : les règles du Haut conseil de stabilité financière ne freineraient pas le crédit / Les banques usent insuffisamment des flexibilités offertes

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ne juge pas utile de desserrer les boulons sur le front du crédit immobilier. A l’occasion de sa dernière réunion, l’organisme présidé par Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, chargé d’exercer la surveillance du système financier hexagonal, n’a pas changé les règles que les établissements de crédit sont tenus de respecter en matière d’octroi de prêts immobiliers. Chez les professionnels du secteur, certains les accusent de freiner la production de crédit.

Pour mémoire, les crédits nouveaux (hors renégociations) se sont établis à 10,1 milliards d’euros en juillet 2023, contre 18,8 milliards d’euros un an plus tôt. “Cette évolution est cohérente avec la baisse du nombre de transactions et l’attentisme observé alors que les prix de l’immobilier s’ajustent progressivement aux nouvelles conditions de taux d’intérêt”, souligne le HCSF, qui indique que “le volume de production actuel reste, à ce stade, équivalent à celui observé avant la période de taux d’intérêt exceptionnellement bas, et supérieur à celui de tous les autres grands pays européens”.

Pour ce qui est des règles, les établissements de crédit doivent notamment respecter deux critères en matière de crédit immobilier. Le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 %. En outre, la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).

Les prêteurs peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre. Et au sein de cette marge, au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale tandis qu’au moins 30 % l’est aux primo-accédants. Les 30 % restant de flexibilité maximale sont libres d’utilisation (cela correspond donc à 6 % de la production trimestrielle).

Or, les données en provenance des banques montrent que d’une part la production "non conforme" relevant de la marge de flexibilité ne représente que 13,8 % de la production totale au 2e trimestre 2023 (pour un maximum possible de 20 %), tandis que d’autre part, la production de crédits hors achat d’une résidence principale (essentiellement investissement locatif) ne représente que 2,4 % de la production totale (pour un maximum possible de 6 %). "Toucher aux paramètres que sont le taux d’effort et les 25 ans de durée maximale au moment où ces marges de flexibilité ne sont pas saturées ne semble pas indispensable", explique une source proche du HCSF.

L’instance étudiera, lors de sa prochaine séance, "d’éventuels nouveaux ajustements techniques à même d’adapter la mesure au nouveau contexte économique et financier".